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À Roquebrune-Cap-Martin, la location immobilière se vit souvent à un rythme particulier. Entre la proximité immédiate de Monaco, les séjours de courte durée, les résidences secondaires et les locations à l’année, les changements d’occupants peuvent être fréquents. Et quand le turnover s’accélère, un point devient vite sensible : l’état des lieux, au sens large, c’est-à-dire la manière de décrire le logement, ses équipements, ses annexes, et de conserver des preuves simples à relire des mois plus tard.
Cette page a été pensée comme un guide pratique centré sur Roquebrune-Cap-Martin, avec des conseils concrets, des budgets réalistes, les démarches à connaître et des contacts utiles locaux. Les prestations évoquées correspondent aux besoins les plus fréquents observés sur la commune et ses secteurs : Carnolès, le Cap Martin, le Village, Saint-Roman, Cabbé, le Golfe Bleu, les hauteurs et le Hameau. L’objectif reste simple : vous aider à éviter les zones grises, à gagner du temps et à limiter les conflits inutiles, que vous soyez propriétaire, locataire, bailleur saisonnier ou gestionnaire.
Roquebrune-Cap-Martin cumule des caractéristiques qui rendent les états des lieux plus techniques qu’on ne l’imagine :
Biens en copropriété de standing au Cap Martin et côté Saint-Roman : baies vitrées, menuiseries aluminium, stores extérieurs, terrasses, caves, garages, accès sécurisés.
Logements avec extérieurs (terrasse, jardinet, balcon) à Carnolès, Cabbé, Golfe Bleu : garde-corps, carrelage extérieur, évacuations, éclairages, prises, arrosage, mobilier d’extérieur.
Humidité et air marin : corrosion des ferrures, gonflement des bas de portes, moisissures en angles, joints sanitaires, traces sur plafonds, dysfonctionnements de volets roulants.
Locations meublées et saisonnières : inventaire, casse, usure accélérée, linge, vaisselle, électroménager, objets décoratifs, télécommandes et badges.
Accès et stationnement : places privatives, portails, télécommandes, clés de local technique, badges Vigik, clés de cave, clés de boîte aux lettres.
Dans ce contexte, un état des lieux utile n’est pas celui qui fait trois lignes par pièce. C’est celui qui permet de répondre, plus tard, à une question simple : qu’est-ce qui existait déjà, qu’est-ce qui a changé, et comment le prouver sans interprétation.
L’état des lieux d’entrée sert de référence. S’il est flou, le reste devient flou. À Roquebrune-Cap-Martin, les désaccords tournent souvent autour de détails coûteux : rayure sur parquet, impact sur plan de travail, baie vitrée marquée, peinture tachée, joint silicone noirci, meuble abîmé, télécommande manquante.
Adresse complète, étage, lot, annexes : cave, parking, garage, cellier.
Compteurs : index, numéro de compteur si accessible, photo lisible.
Clés et accès : nombre exact, types (porte palière, BAL, cave, garage), badges, télécommandes, bip, clés techniques.
Pièce par pièce, élément par élément : sols, murs, plafonds, plinthes, menuiseries, prises, interrupteurs, radiateurs, climatisation, VMC.
Équipements de cuisine : plaques, hotte, four, lave-vaisselle, frigo, micro-ondes, état des façades, charnières, plan de travail.
Sanitaires : robinetterie, joints, siphons, débit, évacuations, traces d’humidité.
Extérieurs : carrelage, garde-corps, stores, évacuations d’eaux, traces sur murs extérieurs, points d’éclairage.
Photographier les baies vitrées en contre-jour pour repérer rayures et impacts.
Décrire les peintures avec des mots simples mais précis : trace, reprise, coulure, éraflure, tache.
Noter si des éléments ne sont pas testables (pas d’accès, pas d’alimentation, absence de télécommande).
Pour les logements proches mer (Golfe Bleu, Cabbé), vérifier l’état des ferrures et rails de coulissants : ce sont des points d’usure fréquents.
Selon la surface, le niveau d’équipement, le meublé ou non, et les annexes :
Studio / T1 : souvent 90 à 140 €
T2 / T3 : souvent 120 à 220 €
Villa / biens avec plusieurs annexes : variable, souvent au-delà de 250 €
Ces fourchettes évoluent surtout avec le temps passé sur place et le volume photo/inventaire.
Un état des lieux de sortie solide, c’est une comparaison. Pas une impression. La difficulté, c’est de distinguer :
l’usure normale liée à l’occupation,
le défaut d’entretien courant,
la dégradation imputable.
Peintures : traces de cadres, zones encrassées, reprises mal faites.
Parquets et sols : rayures profondes, impacts, gonflements.
Cuisine : charnières, façades, plan de travail, joints.
Salle de bain : joints silicone, traces d’humidité, pare-douche entartré.
Baies vitrées : rayures, impacts, rails encrassés, stores.
Climatisation : télécommande manquante, filtres encrassés, écoulement.
Le jour de la sortie, relire l’entrée et suivre le même ordre, pièce par pièce. Quand l’entrée est structurée, la sortie devient plus rapide et plus sereine.
Le contradictoire, c’est le fait de constater en présence des parties (ou de leurs représentants). À Roquebrune-Cap-Martin, c’est particulièrement utile dans trois cas :
Location meublée : inventaire, usure accélérée, objets manquants.
Biens de standing au Cap Martin : finitions coûteuses, risques de contestations.
Relation locative déjà tendue : mieux vaut un cadre factuel.
Le contradictoire réduit les malentendus, surtout quand les observations sont expliquées simplement et illustrées par des photos cohérentes.
La saisonnière, c’est du rythme : arrivées, départs, ménage, maintenance, clés. Sur Carnolès, le bord de mer, Golfe Bleu ou autour du Cap Martin, la rotation peut être hebdomadaire en haute saison.
Un inventaire standardisé (liste fixe + état + photos).
Des photos prises toujours au même endroit (même distance, mêmes angles).
Une check-list arrivée / départ : linge, vaisselle, télécommandes, wifi, climatisation, stores.
La gestion claire des cautions et retenues : si c’est flou, le conflit arrive vite.
En saisonnière, le budget dépend surtout du nombre de rotations. Beaucoup de bailleurs préfèrent un package entrée + sortie, avec inventaire et photos, pour garder une traçabilité identique sur toute la saison.
Les photos horodatées sont une bonne idée, à condition de respecter une règle simple : une photo doit être lisible, contextualisée et répétable.
Une photo d'ensemble de la pièce.
Deux à cinq photos détails sur les points sensibles.
Une photo qui montre l’objet dans son environnement : une tache sur mur doit être situable (prise, angle, fenêtre).
Photo trop rapprochée sans repère.
Photos prises de nuit ou à contre-jour sans contrôle.
Série de photos sans logique, impossible à relier à une pièce.
À Roquebrune-Cap-Martin, les grandes baies vitrées et la forte luminosité imposent parfois d’ajuster l’exposition pour que les détails apparaissent.
L’inventaire, ce n’est pas une liste vague du type canapé, table, lit. Il faut pouvoir répondre à : quoi, combien, quel état.
Mobilier : matière, marque si connue, état des surfaces.
Literie : type de matelas, protection, état.
Électroménager : modèle, fonctionnement, accessoires (ex. bac à glaçons, grilles).
Vaisselle : quantités (ex. 6 assiettes plates, 6 verres), état.
Accessoires : télécommandes, chargeurs, clés, badges.
Sur des logements saisonniers au Cap Martin, c’est souvent l’inventaire qui fait la différence entre un échange simple et un blocage.
La visite virtuelle 360° sert surtout à conserver une vision globale du logement à un moment donné. C’est utile pour :
bailleurs qui ne vivent pas sur place,
biens haut de gamme avec finitions détaillées,
rotations saisonnières où l’on veut vérifier l’état général rapidement.
Ce n’est pas un remplaçant de l’état des lieux écrit, mais un complément visuel qui aide à situer les choses.
La visite locative est utile avant mise en location, avant vente, ou avant une sortie sensible. Elle permet d’identifier des points qui déclenchent souvent des conflits :
joints à reprendre,
trace d’humidité à surveiller,
porte qui frotte,
volet roulant capricieux,
siphon qui fuit lentement.
Dans les immeubles proches mer (Carnolès, Golfe Bleu), les problèmes de joints et de corrosion reviennent souvent, même sur des biens récents.
Un sinistre, c’est le moment où la preuve devient vitale. Un constat sinistre bien documenté aide à :
décrire l’étendue des dommages,
dater et localiser,
faciliter l’échange avec l’assurance,
éviter les interprétations.
Prévenir rapidement le syndic si copropriété.
Prendre des photos avant séchage complet, puis pendant l’évolution.
Conserver les factures, devis, échanges.
Déclarer le sinistre à l’assurance dans les délais prévus au contrat.
Sans citer d’entreprises concurrentes, voici des interlocuteurs publics ou neutres souvent utiles :
Mairie de Roquebrune-Cap-Martin (urbanisme, habitation, démarches locales)
Police municipale (signalements, troubles, constatations de contexte)
SDIS 06 (pompiers) en cas d’urgence
ADIL des Alpes-Maritimes (information logement, droits et obligations bailleurs/locataires)
Services de l’État dans le 06 (logement/urbanisme selon le sujet, pour démarches administratives)
Ces structures aident surtout à clarifier les démarches et les droits, en complément des assureurs et des professionnels du bâtiment.
Relire tranquillement avant signature, sans se presser.
Demander à noter toute réserve évidente : tache, rayure, joint, défaut d’équipement.
Tester deux ou trois points simples : volets, eau chaude, chasse d’eau, climatisation si présente.
Photographier les points sensibles au moment de l’entrée, pour garder votre copie.
Préparer le logement : ampoules, joints propres, petites reprises faites.
Garder une liste claire des clés, badges, télécommandes.
Conserver un dossier logement : notices, factures d’équipement, références de peinture si connu.
En meublé : inventaire précis dès le départ, sinon tout se discute à la fin.
T2 meublé de 42 m² à Carnolès, balcon, climatisation, grande baie vitrée.
Rotation saisonnière sur 3 mois (juin à août), 7 séjours.
Entrée/sortie rapides, ménage entre chaque séjour.
À la fin de saison, le propriétaire constate :
rails de baie vitrée durs et bruyants,
trace de frottement sur un mur proche canapé,
un verre manquant,
une télécommande de climatisation abîmée (écran partiellement illisible).
Le dernier locataire conteste : il dit que la baie était déjà difficile, que la trace existait, et qu’il n’a pas touché à la télécommande.
Inventaire initial détaillé en début de saison
vaisselle comptée et photographiée (lots de 6),
télécommandes identifiées et prises en photo (face + dos),
photos d'ensemble des pièces et des zones sensibles.
Photos horodatées à chaque rotation
même angle pour salon, cuisine, chambre, balcon,
focus sur baie vitrée et rails (détail + contexte),
focus sur télécommande clim (écran lisible à l’entrée).
À la sortie finale, comparaison par étapes
vérification du dernier état intermédiaire (après séjour précédent),
comparaison de l’état du mur sur photos répétées,
vérification visuelle de la télécommande sur photo d’entrée (écran intact),
contrôle du rail baie : présence de sable fin et résidus.
Baie vitrée : le rail était encrassé par sable fin (fréquent en bord de mer). Le dysfonctionnement a été classé comme entretien courant à effectuer, non imputé au dernier locataire.
Trace mur : la trace n’apparaissait pas sur les photos des rotations précédentes. Elle a été constatée en sortie avec photo de détail et photo de contexte. Retenue justifiée au titre d’une remise en état localisée (petite reprise peinture).
Verre manquant : inventaire photo à l’appui, il manquait bien 1 verre. Retenue sur base d’un remplacement à l’unité.
Télécommande clim : photo d’entrée montrait un écran lisible, photo de sortie montrait une fissure et affichage dégradé. Retenue proportionnée (remplacement ou réparation selon modèle).
Le dernier locataire a contesté au départ, puis a accepté une solution amiable, parce que le dossier était simple à relire : photos cohérentes, inventaire clair, comparaison chronologique. Sans ce niveau de traçabilité, la discussion aurait tourné en rond.
En saisonnière, ce n’est pas la sévérité qui protège, c’est la régularité : même méthode, mêmes angles, même inventaire, même logique. À Carnolès, Golfe Bleu ou Cabbé, l’environnement extérieur (sable, embruns) ajoute des faux problèmes : si on ne le prend pas en compte, on impute à tort.
Les coûts varient selon surface et niveau d’équipement, mais voici des repères utiles pour décider :
Location vide à l’année : état des lieux entrée + sortie, priorité à la description technique et aux photos ciblées.
Meublé à l’année : inventaire complet obligatoire dans les faits, sinon discussions à la sortie.
Saisonnier : process standardisé + inventaire + photos répétables, sinon pertes invisibles à force de rotations.
Sinistre : photos immédiates + constat structuré, car l’évolution rapide peut brouiller la preuve.
L’arbitrage le plus rentable, en général, c’est de renforcer l’entrée. Une entrée solide rend la sortie plus rapide, plus juste et moins conflictuelle.
Clés/badges/télécommandes comptés et listés.
Compteurs photographiés clairement.
Baies vitrées et rails : test et photo.
Joints cuisine/sdb : photo si déjà marqués.
Extérieurs : carrelage, garde-corps, stores.
En meublé : inventaire + photos de la vaisselle et de l’électroménager.
Copie du document remise à chacun.
