Dans les Bouches-du-Rhône, le marché locatif bouge vite, surtout autour de Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne, La Ciotat, Salon-de-Provence, Martigues, Arles, Istres ou Vitrolles. Entre les relocations, les locations meublées, la colocation, les départs imprévus et les locations saisonnières, l’état des lieux n’est plus une simple formalité. C’est un document qui fixe un point de départ et un point d’arrivée, avec des éléments très concrets : l’état des sols, des murs, des plafonds, des équipements, des compteurs, de la ventilation, des joints, des menuiseries, de l’électroménager si le logement est meublé, et même des détails qui deviennent importants plus tard (rayures, impacts, humidité, traces d’usage).

Cette page sert de guide pratique, pour les locataires comme pour les bailleurs, avec des repères de budget, des démarches simples, des erreurs fréquentes à éviter et des contacts institutionnels utiles dans le département 13. Les prestations de Constat’Expert (agent indépendant) sont présentées de manière pédagogique, sans discours commercial, afin que vous sachiez quand et comment les utiliser.

État des lieux d’entrée à Marseille et dans le 13, ce qui compte vraiment le jour J

Un état des lieux d’entrée solide, c’est un document lisible, précis, daté, signé, et cohérent avec la réalité du logement au moment où les clés sont remises. Il sert à décrire le logement tel qu’il est au départ.

Ce qu’il faut préparer avant l’état des lieux d’entrée

• Relever les compteurs (électricité, gaz si présent, eau) et noter les index. Dans certains immeubles à Marseille, l’accès au compteur d’eau peut être en gaine technique ou en local commun : anticipez la clé ou l’accès.

• Tester les éléments simples : volets, fenêtres, chasse d’eau, robinets (débit et fuite), VMC (aspiration), plaques, hotte, chauffe-eau, radiateurs, interphone.

• Vérifier les consommables : piles des détecteurs de fumée (DAAF), ampoules, filtres (hotte), état des joints silicone (salle d’eau, cuisine).

• Dossier logement : notice chaudière, mode d’emploi climatisation, codes d’accès, badges, règlement de copropriété si utile, modalités poubelles (tri, jours de collecte).

Les points qui génèrent le plus de litiges

Dans le 13, beaucoup de litiges tournent autour de sujets banals qui se voient mal sur le moment :

• Humidité et moisissures (angles, derrière un meuble, salle d’eau sans fenêtre, logements proches du littoral vers La Ciotat, Cassis ou les zones très ventilées).

• Peintures : différence entre une peinture propre et une peinture refaite à neuf. Une trace légère d’usage n’a pas la même portée qu’un écaillage, une cloque ou un trou.

• Sols : rayures de parquet, carreaux fêlés, lino décollé, taches incrustées.

• Électroménager en meublé : état des joints de frigo, plaques rayées, four encrassé, lave-linge avec odeurs (souvent un nettoyage de filtre et un cycle à vide suffisent, mais il faut le constater au bon moment).

Budget à prévoir

Les prix varient selon la surface, le niveau de détail, l’urgence, et si l’on fait entrée + sortie. Dans les Bouches-du-Rhône, on voit souvent des fourchettes allant de quelques dizaines d’euros à plus de 150-250 € selon le type de logement et la complexité (meublé, villa, prestations complémentaires). Le plus important est de savoir ce qui est inclus : temps sur place, rédaction, photos, annexes (inventaire, relevés, etc.). Un budget un peu plus élevé se justifie quand le rapport est particulièrement complet, car c’est ce qui évite des semaines de discussion après.

État des lieux de sortie en Bouches-du-Rhône (13), éviter les mauvaises surprises

L’état des lieux de sortie compare la situation au départ. Il ne sert pas à chercher la petite bête, mais à constater objectivement : ce qui est identique, ce qui a changé, ce qui relève de l’usure normale, ce qui correspond à une dégradation.

Usure normale et dégradation, des exemples concrets

• Usure normale : une peinture un peu ternie, des micro-rayures sur un sol, un joint légèrement jauni, des traces d’occupation légères.

• Dégradation : trou important non rebouché, porte cassée, vitre fissurée, robinet arraché, carrelage cassé, moisissures dues à un défaut d’aération manifeste (à nuancer selon la ventilation du logement), électroménager hors service par manque d’entretien.

En pratique, la discussion se crispe souvent sur des zones frontière. D’où l’intérêt d’un état des lieux précis, avec des photos horodatées et une description factuelle.

Le nettoyage, ce qui est attendu dans la réalité

On entend tout et son contraire. Le standard, c’est un logement rendu propre : sols nettoyés, sanitaires détartrés, cuisine dégraissée, filtres accessibles nettoyés (hotte), frigo dégivré, poubelles vides. En meublé, il faut aussi gérer la literie, la vaisselle, et le rangement. À Marseille, où les locations meublées sont nombreuses, l’écart entre correct et acceptable se joue sur des détails : joints, four, grilles de ventilation, siphons.

Dépôt de garantie, délais et points de vigilance

Après la remise des clés et l’état des lieux de sortie, la restitution du dépôt de garantie obéit à des délais variables selon qu’il y a ou non des retenues. Pour éviter les malentendus :

• conservez une copie de l’état des lieux signé,

• demandez si des devis seront fournis en cas de retenue,

• gardez la preuve de la date de remise des clés,

• documentez l’état du logement au départ (photos horodatées, inventaire).

État des lieux contradictoire à Marseille, quand et comment s’y prendre

Un état des lieux est dit contradictoire lorsqu’il est réalisé en présence des deux parties (ou de leurs représentants), et que chacun peut faire noter ses observations. C’est le cadre le plus sain : on observe, on note, on signe.

Si l’une des parties n’est pas d’accord

Le bon réflexe est de rester sur du factuel :

• décrire précisément (localisation, taille, nature de la trace),

• associer une photo (avec un repère),

• éviter les jugements (inadmissible, honteux), qui n’aident pas.

Si le désaccord persiste, il existe des voies de médiation et des recours, et il est utile d’avoir un dossier bien documenté.

Photos horodatées, un outil simple qui change tout

Les photos horodatées ne sont pas un gadget. Elles servent à :

• prouver l’existence d’un défaut à une date donnée,

• illustrer clairement une description,

• éviter les débats sur la gravité (la photo parle d’elle-même).

Les bonnes pratiques :

• faire des plans larges (contexte) + des plans rapprochés (détail),

• photographier les éléments sensibles : bas de murs, angles, dessous d’évier, douche, joints, plafonds, menuiseries,

• inclure des photos des compteurs et des étiquettes (modèles d’appareils, si besoin).

Inventaire en location meublée dans le 13, lister sans y passer la nuit

En meublé, un inventaire utile est un inventaire qui évite la liste interminable de 4 fourchettes, 6 cuillères… sauf si le logement est très équipé et que le niveau d’exigence est élevé (colocation premium, par exemple). L’approche efficace :

• lister par zone : cuisine, séjour, chambre, salle d’eau,

• regrouper par catégorie (vaisselle, petit électroménager, linge),

• noter l’état : neuf, bon état, usage marqué, à remplacer.

Les points qui font gagner du temps :

• photographier l’ensemble de la vaisselle rangée,

• photographier les appareils en fonctionnement (écran allumé, voyant),

• noter les références des éléments coûteux.

Visite virtuelle 360° à Marseille, utile pour figer l’état global

La visite virtuelle 360° est intéressante lorsqu’on veut conserver une trace immersive de l’état général, notamment :

• logements rénovés,

• logements meublés haut de gamme,

• villas et grands appartements,

• locations saisonnières à rotation rapide.

Elle ne remplace pas une description écrite, mais elle complète le dossier, car elle montre l’organisation, les volumes, et parfois les défauts visibles dans un contexte.

Visite locative dans les Bouches-du-Rhône, repérer avant de signer

La visite locative, côté locataire, sert à repérer les points qui ne se voient pas sur une annonce. À Marseille et autour, les immeubles anciens, les logements traversants, les rez-de-chaussée, ou les appartements proches d’axes passants demandent une attention particulière.

Checklist simple :

• pression d’eau (douche), évacuation (temps de vidange),

• fenêtre : fermeture, étanchéité, bruit extérieur,

• présence et fonctionnement de la ventilation,

• traces d’humidité (plinthes, coins),

• état du tableau électrique (sans manipuler), prises, éclairage,

• rangements, odeurs, état des communs.

Si vous hésitez, notez les points à faire inscrire dans l’état des lieux d’entrée, au lieu de les oublier le jour J.

Gestion locative saisonnière à Marseille et dans le 13, organisation et routines utiles

La gestion saisonnière, surtout sur Marseille, Aix-en-Provence et le littoral (La Ciotat, Cassis, Carry-le-Rouet, Sausset-les-Pins), repose sur des routines simples, répétables, et documentées.

Ce qui réduit le stress entre deux séjours

• une checklist ménage par pièce,

• un contrôle équipements (Wi-Fi, TV, clim, chauffe-eau),

• des photos de référence après remise en état,

• un inventaire synthétique,

• une procédure incident : où couper l’eau, où couper l’électricité, contact syndic si fuite dans les communs.

Budget et dépenses à anticiper

En saisonnier, le budget n’est pas seulement l’état des lieux. Il faut intégrer :

• ménage + blanchisserie,

• consommables (papier, produits, capsules),

• maintenance (petites réparations, remplacement d’ampoules, joints),

• imprévus (serrure, clé perdue, chauffe-eau, fuites).

Une bonne méthode consiste à créer une enveloppe mensuelle dédiée aux imprévus, même petite, plutôt que de gérer au cas par cas.

Constat sinistre à Marseille, dégât des eaux, incendie, les bons réflexes

Un dégât des eaux ou un incendie, même limité, crée vite un flou : origine, responsabilités, étendue réelle des dégâts, aggravation dans le temps. Le constat de sinistre sert à décrire ce qui est visible, ce qui est touché, et à constituer un dossier clair.

Dégât des eaux, étapes pratiques

1. Couper l’eau si nécessaire (vanne logement) et sécuriser l’électricité si de l’eau est proche de prises ou du tableau.

2. Limiter les dégâts : éponger, aérer, protéger le mobilier.

3. Prévenir les voisins si vous suspectez une fuite partagée (au-dessus, mitoyen).

4. Déclarer à l’assurance rapidement et conserver les preuves : photos horodatées, échanges, facture de dépannage.

5. Documenter l’évolution : l’humidité marque parfois plus tard (plafond qui s’assombrit, peinture qui cloque).

Incendie ou départ de feu, points de vigilance

Même un départ de feu maîtrisé peut laisser des traces : suie, odeurs, câbles chauffés, gaines touchées. Dans ces cas, l’écrit et les photos sont précieux, et il faut éviter de jeter trop tôt des éléments qui peuvent servir de preuve (multiprise, appareil).

Démarches et contacts utiles dans les Bouches-du-Rhône (13), hors prestataires concurrents

Quand ça bloque, il est utile de connaître les organismes neutres et institutionnels :

• ADIL 13 (Agence départementale d’information sur le logement) : informations juridiques logement, droits et obligations bailleur/locataire.

• CAF des Bouches-du-Rhône : pour les aides au logement et les démarches en cas de changement de situation.

• Conciliateur de justice : utile pour tenter une résolution amiable avant une procédure.

• Service-public.fr : formulaires, rappels de règles, démarches.

• Préfecture des Bouches-du-Rhône : certaines informations administratives et orientations (selon les sujets).

• Tribunal judiciaire de Marseille (et juridictions compétentes selon la zone) : si le litige devient contentieux, pour s’orienter sur les démarches et la compétence territoriale.

• Mairie de Marseille et mairies des communes (Aix-en-Provence, Arles, Martigues, Aubagne, Salon-de-Provence, Istres, Vitrolles, La Ciotat) : pour des démarches locales, signalements d’insalubrité selon les cas, ou services d’hygiène/urbanisme quand c’est pertinent.

L’idée n’est pas de judiciariser, mais de savoir à qui s’adresser quand la discussion n’avance plus.

Étude de cas détaillée à Marseille (13), du début de bail au litige évité

Cas réel typique (scénario représentatif), dans un T2 meublé de 42 m² à Marseille, quartier résidentiel, location d’un an.

Situation au départ

• Logement rénové, peinture blanche récente, parquet stratifié.

• Cuisine équipée : plaques vitrocéramiques, hotte, four, frigo.

• Salle d’eau : douche, VMC, sèche-serviettes.

• Mobilier : canapé, table, 4 chaises, lit, armoire, vaisselle standard.

Le bailleur veut un état des lieux d’entrée très propre car il a déjà eu un désaccord dans le passé sur des rayures de sol. Le locataire, lui, veut s’assurer que des traces d’humidité déjà visibles ne lui retomberont pas dessus.

Mise en place d’un dossier carré

Lors de l’état des lieux d’entrée, plusieurs actions concrètes sont faites :

• Photos horodatées : angles de plafond du séjour, bas de murs autour de la fenêtre, dessous d’évier, mur derrière la hotte.

• Description précise du sol : 2 micro-rayures longitudinales de 3 cm près de la baie vitrée, repérées sur photo.

• Ventilation : test VMC, notée fonctionnelle à l’aspiration, avec photo de la bouche.

• Électroménager : photo des plaques (rayures légères déjà présentes), photo du joint de frigo, photo du four propre.

• Inventaire : regroupé par catégories, avec état bon, usage, neuf.

Deux détails importants ressortent :

1. une légère auréole très pâle au plafond près de la salle d’eau, notée et photographiée ;

2. un joint silicone de douche déjà un peu jauni, noté également.

Le locataire garde une copie du document et range les photos dans un dossier daté.

Pendant l’occupation, incident et traçabilité

Au bout de 6 mois, le locataire constate une petite fuite sous l’évier (siphon). Il :

• prend des photos horodatées,

• prévient rapidement le bailleur par écrit,

• fait intervenir un plombier pour un resserrage/changement de joint (facture conservée),

• aère et sèche la zone.

Cette étape change tout : la cause est identifiée, l’action est datée, et l’on évite une aggravation.

À la sortie, points sensibles et arbitrages simples

Un an plus tard, à l’état des lieux de sortie :

• Le parquet présente une nouvelle rayure près du canapé, plus longue (15 cm), visible en lumière rasante.

• Le mur du couloir a un impact (meuble lors d’un déménagement).

• La salle d’eau est propre, mais le joint de douche est plus jauni qu’au départ.

• Le plafond près de la salle d’eau montre une marque plus visible que celle notée à l’entrée.

Sans dossier solide, on aurait pu partir dans une discussion interminable (c’était déjà là, non, si). Là, les éléments permettent d’avancer :

1. Rayure nouvelle : elle n’existait pas sur les photos d’entrée. Elle est localisée, photographiée, et clairement attribuée à la période d’occupation. Le locataire l’accepte.

2. Impact couloir : absent à l’entrée, présent à la sortie. Le locataire propose une réparation (rebouchage/retouche).

3. Joint de douche : déjà jauni à l’entrée. L’aggravation est discutée. Le bailleur admet que le joint était déjà marqué, et qu’il aurait dû être refait au départ. Accord amiable : pas de retenue spécifique, le bailleur prendra à sa charge la réfection lors de la remise en location.

4. Trace plafond : la photo d’entrée montre une auréole légère. La photo de sortie montre une marque plus nette. On relie cela à l’incident sous évier ? Non, ce n’est pas la même zone. Le bailleur contacte le syndic car le plafond touche une gaine technique. Une vérification est demandée. On évite d’imputer au locataire sans preuve.

Résultat : une retenue limitée, justifiée et documentée (rayure + impact), pas de conflit sur les sujets ambigus, et un dossier propre si l’assurance ou le syndic doit intervenir. Dans ce cas, l’outil décisif n’est pas un discours, c’est la combinaison description + photos horodatées + inventaire.

Repères simples pour choisir la bonne formule selon votre situation dans le 13

• Location vide classique : état des lieux d’entrée + sortie, avec photos horodatées recommandées.

• Location meublée : ajouter un inventaire structuré, et vérifier l’électroménager.

• Colocation : être très clair sur l’état des parties communes, et multiplier les photos de référence.

• Saisonnier : privilégier des routines + inventaire synthétique + documentation visuelle, pour éviter les débats à distance.

• Sinistre : documenter vite, conserver les preuves, déclarer à l’assurance, et compléter par un constat factuel.

Ce que les gens oublient souvent à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône

• La lumière : une rayure invisible à l’ombre devient évidente en plein jour. Faites au moins un passage en lumière rasante près des fenêtres.

• Les odeurs : humidité, tabac, cuisine. Ce n’est pas toujours simple à acter, mais on peut noter un odeur persistante si elle est évidente.

• Les extérieurs : balcon, terrasse, cellier, place de parking, cave. À Aix-en-Provence comme à Marseille, ces annexes sont fréquentes et rarement détaillées.

• Les clés et badges : nombre exact, type, état. Un badge Vigik manquant se facture, et ça se discute mal si ce n’est pas écrit.