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À Marseille, un état des lieux bien fait, ce n’est pas un papier de plus dans un dossier locatif. C’est un repère commun, daté, descriptif, qui évite que tout devienne flou quand les clés changent de main. Et dans une ville où les logements sont très variés (immeubles anciens du Panier, studios autour de Noailles et Belsunce, appartements plus récents vers La Joliette et Euroméditerranée, maisons côté Mazargues, Pointe Rouge, Saint-Barnabé, La Valentine ou l’Estaque), la même grille ne marche pas partout.
Cette page pose les bases, de façon pratique, pour celles et ceux qui louent, qui quittent un logement, qui gèrent une location saisonnière, ou qui doivent réagir après un sinistre. L’objectif est simple : vous aider à savoir quoi regarder, quoi écrire, quels justificatifs garder, quels budgets prévoir, et qui contacter à Marseille en cas de besoin.
Un état des lieux sert surtout quand il est précis et compréhensible par quelqu’un qui n’était pas là. Si, six mois plus tard, on relit le document et qu’on ne revoit pas le logement, il ne sert qu’à créer des débats.
Concrètement, un état des lieux solide repose sur :
Une identification claire : adresse complète à Marseille, étage, porte, références du lot si possible, compteurs (eau/électricité/gaz) et numéros visibles.
La date, l’heure, et les personnes présentes : qui remet, qui reçoit, qui représente qui.
Une description pièce par pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries, fenêtres, équipements, ventilation, humidité, traces, odeurs marquées, etc.
Des observations mesurables : rayure de 12 cm sur parquet, à 80 cm de la baie vitrée, c’est exploitable. Parquet abîmé, non.
Des photos cohérentes : associées aux pièces, et idéalement horodatées.
Les clés et accès : nombre, type (badge, vigik, bip portail), télécommandes, caves, parkings, boîtes aux lettres.
À Marseille, on rencontre souvent des points sensibles qui méritent une vigilance systématique : anciennes peintures, microfissures, joints fatigués, humidité en angles (logements proches du littoral ou mal ventilés), menuiseries anciennes (Vieux-Port, Endoume, Roucas-Blanc), ou encore logements très sollicités en location courte durée autour du Cours Julien, La Plaine, Saint-Charles ou Castellane.
L’état des lieux d’entrée, c’est le moment où le locataire a le plus d’intérêt à être pointilleux. Pas pour charger le document, mais pour ne pas endosser ce qui existait déjà.
Humidité et ventilation : sous-éviers, derrière WC, angles de pièces, placards contre murs extérieurs. Dans certains immeubles marseillais anciens, un petit voile de moisissure peut réapparaître vite si la VMC est faible.
Eau : pression, écoulement, absence de suintements, état des joints de douche/baignoire, silicone, siphons.
Électricité : prises qui tiennent, interrupteurs, disjoncteur, éclairages, ballon d’eau chaude si accessible.
Menuiseries : fermeture, verrouillage, joints, volets (manivelles, sangles), vitrage.
Sols : bosses, lames qui se soulèvent, carrelage fendu, taches incrustées.
Électroménager (si meublé) : allumage, modes de fonctionnement, filtres, propreté réelle (four, hotte, frigo).
Testez en conditions normales : hotte + plaque + micro-ondes, ou plusieurs appareils en même temps. Certains vieux réseaux électriques dans le centre de Marseille peuvent être limite.
Ouvrez/fermez tout : fenêtres, placards, portes, trappes. Une porte qui frotte ou un placard qui ne ferme pas peut finir en dégradation si ce n’est pas écrit.
Notez les éléments cosmétiques : micro-trous, retouches de peinture, éclats d’émail, tâches déjà présentes sur un plan de travail.
Même quand tout se passe bien, prévoyez un petit budget installation : joints de douche, ampoules, mousseurs, piles de détecteur, rideaux de douche. Ce n’est pas l’état des lieux, mais c’est typiquement ce qui crée des discussions si on confond entretien courant et défaut initial.
L’état des lieux de sortie, c’est souvent là que le ton monte. En réalité, la plupart des tensions viennent de trois choses : le timing, le nettoyage, les traces d’usage.
Rebouchez proprement (enduit, ponçage, retouche) plutôt que pâte à dents.
Traitez les joints noircis ou décollés.
Détartrez (robinetterie, parois, WC).
Faites un nettoyage professionnel si vous n’êtes pas sûr d’y arriver : c’est souvent moins cher qu’une retenue de dépôt de garantie contestée.
Usure normale : légère patine de peinture, micro-rayures sur un sol, joints un peu ternis.
Dégradation : trou important, porte cassée, brûlure, tache profonde, casse, moisissures liées à un manque d’aération manifeste.
À Marseille, un point fréquent est la peinture : dans certains logements très lumineux (Prado, Périer, Roucas-Blanc), la différence de teinte entre zones exposées et zones derrière meubles est courante. La mention “différence de teinte liée à l’exposition” peut éviter une interprétation injuste.
Si vous avez fait intervenir quelqu’un (plombier, serrurier, entretien chaudière), gardez les factures. Même un ticket de caisse pour une poignée remplacée peut clarifier.
“Contradictoire” signifie que chacun peut constater et commenter, au même moment, sur le même document. C’est la base d’un état des lieux qui tient debout si un désaccord arrive.
Dans la pratique, un état des lieux contradictoire est utile quand :
le logement est ancien (Panier, Noailles, Belsunce) et comporte beaucoup de détails,
il y a eu des travaux récents,
le logement a été loué en meublé (beaucoup d’objets, plus de risques de litige),
la relation bailleur/locataire est déjà tendue.
Astuce simple : prévoir un créneau où la lumière est bonne. Dans certains appartements marseillais, l’éclairage du soir masque les défauts de murs et les traces au sol.
Une photo n’a d’intérêt que si on sait ce qu’on regarde et à quel moment.
Bonnes pratiques :
Faites des photos larges (pour situer) + détaillées (pour le défaut).
Photographiez les compteurs et leurs index.
Photographiez les étiquettes des équipements (modèle, série) si c’est un meublé.
Classez par pièce, avec un nom de fichier cohérent.
Dans un immeuble du Vieux-Port ou de l’Estaque, un même mur peut avoir des nuances avec l’humidité ou le sel : l’horodatage aide à contextualiser, surtout quand une trace apparaît après coup.
Un inventaire n’est pas une liste au kilomètre sans détails. Un bon inventaire :
précise la quantité, l’état, et parfois la marque,
mentionne les éléments sensibles : verres, vaisselle, linge, aspirateur, cafetière, TV, télécommande, box internet, etc.
indique ce qui est neuf, ce qui est déjà marqué, ce qui est fragile.
Pour un meublé à La Joliette, Euroméditerranée, Castellane ou Cours Julien, l’inventaire est souvent le point qui fait gagner le plus de temps, car il évite les débats sur il manquait déjà vs ça a disparu.
La visite 360° n’est pas là pour faire joli. Elle sert surtout à :
garder une trace globale de l’agencement,
documenter l’état d’un logement complexe (beaucoup de pièces, recoins, placards),
faciliter la gestion à distance (bailleur hors Marseille, locataire en mobilité).
Elle ne remplace pas la description écrite ni les photos détaillées. Mais pour un logement atypique (duplex au Panier, grand T4 à Périer, maison à Mazargues), elle donne un contexte que les photos seules ne donnent pas.
La visite locative (ou visite de courtoisie) peut être utile quand :
le logement est en location saisonnière,
il y a des signaux : odeurs d’humidité, plaintes de voisinage, suspicion de sous-location, entretien qui se dégrade,
un chantier de copropriété impacte le logement.
Ce type de visite doit rester cadré et respectueux. L’idée n’est pas de surveiller, mais de repérer tôt un dégât des eaux, une VMC en panne, une infiltration, ou un usage anormal qui finira en coût important.
Marseille a renforcé le cadre des meublés de tourisme, avec déclaration et règles spécifiques. La Ville explique que la déclaration des meublés de tourisme passe par la plateforme liée à la taxe de séjour et qu’il n’y a plus de déclaration papier CERFA dans ce parcours, avec possibilité d’éditer un récépissé.
La Ville mentionne aussi l’encadrement du changement d’usage et une régulation plus stricte pour les locations hors résidence principale.
En parallèle, Service-public rappelle le principe de la déclaration en mairie d’un meublé de tourisme (selon les outils de chaque mairie).
Vérifier si le logement est résidence principale ou non, et les conséquences en durée de location.
Faire les démarches de déclaration/plateforme.
Organiser une logistique carrée : check-in/check-out, ménage, linge, inventaire, photos, gestion des incidents.
Ménage entre séjours : variable selon surface, état, fréquence.
Linge : location/pressing, rotations, pertes.
Petites réparations : poignées, joints, ampoules, fuites lentes.
Temps de gestion : messages, urgences, coordination.
Le plus gros poste caché reste souvent l’usure accélérée : un logement proche du Vieux-Port ou du Cours Julien, très demandé, peut s’abîmer plus vite que prévu si le suivi est léger.
Quand il y a un sinistre, l’enjeu n’est pas de trouver un responsable dans l’heure. L’enjeu, c’est :
sécuriser,
limiter l’aggravation,
documenter,
déclencher les démarches.
Couper l’eau si besoin.
Couper l’électricité dans la zone touchée si risque.
Protéger ce qui peut l’être (serviettes, bassines, déplacer meubles).
Photographier les zones touchées : plafond, murs, sols, meubles, et la source présumée.
Contact utile à Marseille : en cas d’urgence eau, le service des eaux indique un numéro d’urgence joignable en dehors des horaires : 04 91 83 16 15.
En cas d’urgence, les numéros 18 et 112 sont destinés aux situations de détresse et aux incendies, avec rappel sur le bon usage des appels d’urgence.
Après sécurisation, un constat de sinistre sert à :
dater l’événement,
décrire les dommages visibles,
lister les biens touchés,
fournir un dossier clair à l’assurance (photos, factures si possible, témoignages factuels si nécessaires).
En cas d’urgence sur le réseau électrique, Enedis indique un numéro de dépannage 09 72 67 50 XX (XX étant le numéro du département).
Dans les Bouches-du-Rhône, cela correspond au 13, souvent noté 09 72 67 50 13 dans les communications pratiques.
Quand ça bloque, il vaut mieux monter en gamme par étapes : information, amiable, puis judiciaire si nécessaire.
L’ADIL 13 informe sur les questions logement et dispose d’un accueil à Marseille (adresse et téléphone dans l’annuaire officiel Service-public).
La Ville de Marseille présente les conciliateurs de justice, service gratuit sur rendez-vous pour aider à trouver un accord amiable dans des litiges civils, y compris bailleur/locataire.
Un autre point de contact utile est la Maison de la justice et du droit (Point-justice) à Marseille, indiquée par le Ministère de la Justice.
Le Tribunal judiciaire de Marseille (coordonnées officielles, horaires, adresse) est référencé par le Ministère de la Justice.
Ce cas est fictif, mais il reprend des situations très fréquentes à Marseille, notamment dans les secteurs La Joliette / Euroméditerranée où l’on trouve beaucoup de meublés récents, parfois gérés à distance.
T2 de 42 m², immeuble récent à La Joliette, proche des quais.
Location meublée classique (bail d’un an), pas du saisonnier.
Locataire arrivant de l’extérieur de la région, installation rapide.
Relevés des compteurs et photos nettes des index.
Description détaillée du séjour : mur principal avec une micro-trace (ancienne retouche), notée avec position.
Cuisine : inventaire précis (vaisselle comptée, casseroles, petit électroménager).
Salle d’eau : joints de douche notés propres, mais silicone légèrement décollé sur 6 cm côté paroi.
Décision utile : le joint un peu décollé est consigné et photographié. Ça paraît anodin, mais c’est ce qui va structurer la suite.
Au bout de 4 mois :
Le locataire signale une légère odeur d’humidité après douche.
Il dit essuyer, aérer, mais la paroi de douche reste humide.
Action raisonnable :
Visite locative courte : contrôle de la VMC, observation du silicone, vérification sous le meuble vasque.
Constat :
Le silicone côté paroi s’est décollé davantage.
Pas de fuite visible sous vasque, mais humidité au bas du placard.
Conseil concret : dans ce type de situation, réparer tôt (joint refait correctement) coûte peu et évite un sinistre. À Marseille, le coût d’un petit joint refait est généralement sans commune mesure avec un plafond à repeindre chez le voisin.
Deux mois plus tard :
Voisin du dessous alerte : auréole au plafond, gouttes après utilisation de la douche.
Le locataire coupe l’eau et contacte le bailleur.
Actions immédiates :
Photos du bac à douche, des joints, du placard bas, du plafond chez le voisin.
Mise hors tension de la zone à risque si besoin.
Appel au service des eaux en cas de doute sur une fuite réseau (numéro d’urgence Marseille : 04 91 83 16 15, indiqué par le service des eaux).
Constat technique :
Le problème vient de l’étanchéité (joint) et d’un écoulement qui infiltre la cloison.
Le dossier préparé contient :
état des lieux d’entrée (mention du joint déjà légèrement décollé),
photos horodatées d’entrée + photos du sinistre,
chronologie datée : premières odeurs, visite, aggravation,
échanges écrits locataire/bailleur (factuels, sans jugement),
factures : intervention plombier, séchage, peinture.
Point clé : comme le joint était déjà noté, la discussion c’était neuf vs c’est vous se calme. On bascule sur une analyse plus simple : entretien courant, réaction après signalement, délai d’intervention.
Dans ce cas, un accord amiable est recherché :
Bailleur prend en charge la remise en état structurelle (étanchéité, peinture).
Locataire participe à une partie du nettoyage spécialisé si son usage a aggravé (par exemple douche sans rideau alors que le bac éclabousse), uniquement si c’est documenté.
Si la discussion dérape, Marseille propose un accès à la conciliation (conciliateurs de justice via la Ville).
Et, si besoin, la Maison de la justice et du droit (Point-justice) permet de s’orienter.
Résultat :
Dossier clair, délais maîtrisés, relation apaisée, et surtout : des dommages limités parce qu’une visite locative a eu lieu et que la documentation existait.
Un bon état des lieux ne décrit pas dans l’absolu, il décrit un logement réel dans un environnement réel.
Le Panier, Vieux-Port, Belsunce, Noailles : immeubles anciens, ventilation parfois imparfaite, menuiseries anciennes, sols irréguliers. La précision sur fissures, humidité, fermetures de fenêtres et odeurs est capitale.
La Joliette, Euroméditerranée : immeubles récents, équipements plus standardisés, mais sinistres possibles sur réseaux, douches à l’italienne, VMC. Les tests eau/évacuations sont essentiels.
Castellane, Prado, Périer : parc mixte, souvent plus familial, attention aux peintures, sols, balcons, stores, climatisation si présente.
Cours Julien, La Plaine : turn-over plus élevé, sols marqués, peintures sollicitées, bruit et voisinage parfois au cœur des conflits (utile à noter : double vitrage, volets, état des joints).
Mazargues, Pointe Rouge, Roucas-Blanc, Endoume : humidité possible, sel, extérieurs, terrasses, garde-corps, joints extérieurs.
Saint-Barnabé, La Valentine, Saint-Loup, L’Estaque : maisons ou résidences, annexes (cave, garage), portails, jardins : l’état des extérieurs et des accès compte autant que l’intérieur.
Les montants varient selon surface, complexité, urgence, niveau de documentation, et options (inventaire complet, 360°, déplacements). Pour vous repérer sans vous tromper d’ordre de grandeur, raisonnez plutôt en fourchettes :
Studio / T1 : moins de temps, mais attention aux détails (cuisine/salle d’eau).
T2 / T3 : équilibre temps/détails, inventaire plus long en meublé.
Grandes surfaces / maisons : volume + extérieurs + annexes = temps plus long.
Location saisonnière : coûts récurrents (check-in/out, ménage, linge), mais surtout temps de coordination.
Le bon calcul, ce n’est pas combien ça coûte une fois, c’est : combien coûte un seul conflit mal cadré (retenue contestée, dossier incomplet, travaux discutés). Un document net évite souvent de dépenser ensuite en énergie, en courriers, et parfois en procédures.
