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⭐ Rapport complet avec photos horodatées
⭐ Neutre & conforme à la loi
Votre état des lieux complet, signé, horodaté et conforme. Photos HD, signatures électroniques et descriptions précises.
Une neutralité totale pour éviter les litiges
Ni agence, ni gestionnaire, uniquement l’intérêt du constat.
Propriétaire, locataire ou agence ?
Nos états des lieux s’adaptent à tous les profils.
En Essonne (91), l’état des lieux reste l’étape qui évite le plus de disputes… à condition d’être fait avec méthode. Constat’Expert intervient comme tiers indépendant pour décrire un logement de manière factuelle, pièce par pièce, au moment d’une entrée, d’une sortie, d’une visite locative, ou après un sinistre (dégât des eaux, incendie). L’objectif n’est pas de trouver des fautes ni de défendre un camp, mais de produire un document clair, daté, exploitable, qui aide tout le monde à parler du même logement avec les mêmes mots.
Le département est très contrasté : appartements récents autour de Massy et Palaiseau, grands ensembles et copropriétés denses vers Évry-Courcouronnes, Corbeil-Essonnes ou Ris-Orangis, zones pavillonnaires vers Savigny-sur-Orge, Viry-Châtillon, Sainte-Geneviève-des-Bois, et un sud plus maison/long séjour autour d’Étampes, Dourdan ou Milly-la-Forêt. La bonne pratique, elle, ne change pas : décrire sans interpréter, photographier au bon moment, et noter ce qui compte vraiment (usure normale, vétusté, traces, chocs, fonctionnement).
Un état des lieux n’est pas une simple checklist. Il doit couvrir l’ensemble des locaux et des équipements d’usage privatif mentionnés au bail, et décrire l’état des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement, pièce par pièce, avec la possibilité d’ajouter des observations, réserves, et même des images. C’est précisément l’esprit du cadre posé par le décret qui fixe les modalités d’établissement et la prise en compte de la vétusté.
Dans la pratique, un document vraiment exploitable ressemble à un mode d’emploi du logement au moment T :
Identification : adresse, étage, lot, compteurs, clés, badges, annexes (cave, parking, cellier).
Contexte : entrée ou sortie, présence des parties, mandat éventuel.
Description : par pièce, avec des termes simples mais précis (tâches, rayures, éclats, gonflement, joints, traces d’humidité, fissures, impacts).
Fonctionnement : ce qui s’allume, ce qui chauffe, ce qui fuit, ce qui déclenche un disjoncteur.
Relevés : eau, électricité, gaz, chaleur si applicable.
Photos : utiles et lisibles, rattachées au texte.
Signatures : pour acter le contradictoire (et éviter le je n’ai jamais vu ça).
Astuce très concrète : dans les logements d’Essonne où les rotations sont rapides (T2/T3 autour de Massy, Palaiseau, Les Ulis), beaucoup de litiges viennent de choses petites mais coûteuses quand elles s’accumulent : 3 rayures mineures sur un plan de travail stratifié, une plinthe décollée, un joint de douche noirci, un flexible de douche qui fuit lentement, un mitigeur dur, une plaque vitrocéramique micro-rayée. Si ce n’est pas décrit le jour J, c’est presque impossible à trancher ensuite.
L’état des lieux d’entrée, c’est la photo de référence. Pour le locataire, c’est la preuve que certaines marques existaient déjà. Pour le bailleur, c’est la base pour constater une éventuelle dégradation au départ.
Relire le bail et la liste des équipements annoncés (meublé : c’est encore plus important).
Arriver avec un téléphone chargé (flash, batterie) et, si possible, un mètre ruban.
Prévoir 45 à 90 minutes selon la taille et l’état du logement : trop vite = oublié.
Noter tout ce qui est déjà limite : joints, peinture, parquet, électroménager, volets, VMC, chauffe-eau.
À Évry-Courcouronnes et Corbeil-Essonnes : attention aux traces d’humidité autour des menuiseries, aux entrées d’air, aux salles d’eau ventilées moyennement.
À Massy, Palaiseau, Les Ulis : beaucoup de résidences récentes, donc les discussions portent plus sur les finitions (rayures, chocs, défauts de peinture) et sur les équipements (plaque, hotte, chaudière, ballon).
À Viry-Châtillon, Athis-Mons, Savigny-sur-Orge : maisons et grands appartements = vérifier les extérieurs, les accès, les portails, les dépendances, les robinets de jardin, les grilles d’aération.
Si quelque chose n’est pas vérifiable immédiatement (ex. : radiateurs non testables parce que chauffage collectif coupé, lave-linge non installé, VMC difficile à juger), il vaut mieux l’écrire clairement en réserve plutôt que de laisser un blanc. Un blanc devient vite un désaccord.
Le jour de la sortie, tout le monde est pressé : déménagement, ménage, remise des clés, train à prendre. C’est aussi le jour où les malentendus coûtent le plus cher.
Comparer avec l’entrée : même pièce, même point de vue, même élément.
Anticiper 2 semaines avant : reboucher proprement, retoucher si nécessaire, remplacer une ampoule grillée, nettoyer les joints, détartrer.
Conserver les factures : entretien chaudière, ramonage si applicable, intervention plomberie, etc.
Faire la part des choses entre usure normale et dégradation : un sol qui a vécu n’est pas forcément abîmé, surtout après plusieurs années.
Avoir une logique de réparation : chiffrage réaliste, et si besoin, devis cohérents (pas une remise à neuf systématique).
Dans les litiges, on voit encore passer des clauses automatiques. Sur ce point, la règle rappelée par l’information officielle est claire : le locataire n’a pas à payer de frais pour l’état des lieux de sortie, par exemple des frais facturés par une agence ; les clauses qui imposent ce paiement sont considérées abusives.
Un état des lieux contradictoire signifie que les parties peuvent constater et discuter en même temps, sur place, et signer ensemble. Dans la vraie vie, ce n’est pas être d’accord sur tout, c’est surtout accepter une méthode :
on observe,
on décrit,
on illustre si besoin,
on signe ce qui est vu.
En Essonne, ce format est particulièrement utile dans deux cas fréquents :
logements meublés (beaucoup de petits éléments, plus de risques d’oubli),
logements en copropriété (nuisances, humidité, ventilation, parties communes… tout le monde renvoie la responsabilité à quelqu’un d’autre).
Quand Constat’Expert intervient, l’intérêt d’un tiers indépendant est souvent de calmer le dialogue de sourds : si une trace est réelle, elle est notée ; si elle n’existe pas, elle ne l’est pas. Cette neutralité évite que le document se transforme en procès-verbal d’intentions.
Des photos horodatées ne remplacent pas un texte, mais elles rendent le texte incontestable. Dans les dossiers qui dégénèrent, les contestations sont rarement sur le grand sujet, elles sont sur une phrase : ce n’était pas là, c’était déjà comme ça, on ne voit rien, c’est exagéré.
Bon usage des photos :
plan large (pour situer),
plan moyen (pour l’élément),
gros plan (pour le détail),
et une photo repère (numéro de compteur, étiquette de chaudière, défaut localisé).
Conseil très concret : pour les murs blancs, éviter le flash frontal qui efface les traces ; se décaler légèrement et photographier avec une lumière rasante (fenêtre de côté), ça révèle mieux les marques.
L’inventaire, c’est la liste et l’état du mobilier et des équipements fournis. Dans les secteurs où les meublés tournent fort (Massy, Palaiseau, Les Ulis, parfois proche des gares RER), la plupart des litiges viennent de trois choses :
un objet bien présent à l’entrée mais non listé,
un objet listé mais déjà abîmé sans précision,
une confusion entre fonctionne et est en bon état.
Méthode qui marche :
lister quantité + marque/modèle quand possible (micro-ondes, aspirateur),
décrire l’état avec des mots simples : rayé, tache, poc, poignée lâche,
tester au moins l’essentiel (chauffe, s’allume, se ferme).
La visite virtuelle 360° n’est pas un gadget si elle est utilisée à bon escient. Elle sert surtout :
à montrer l’agencement réel (pièces en enfilade, circulation, rangements),
à réduire les visites inutiles (et donc le dérangement),
à documenter l’état général à un instant donné.
En Essonne, c’est pratique pour les logements où les candidats sont souvent en déplacement (secteurs scientifiques/tech autour de Palaiseau, Orsay, Saclay) et pour la location saisonnière, où les séjours sont courts et les arrivées tardives : on limite les incompréhensions (je ne pensais pas que la chambre était si petite, je n’avais pas vu que la salle d’eau était attenante).
La visite locative (ou visite de contrôle/visite conseil) n’est pas une inspection punitive. Elle sert à repérer tôt ce qui peut poser problème à la sortie, quand il est encore temps d’agir simplement :
un joint de silicone qui se dégrade,
une VMC encrassée,
un début de moisissure,
une fuite lente sous évier,
un ballon d’eau chaude qui goutte.
L’intérêt, surtout dans les logements familiaux autour de Savigny-sur-Orge, Sainte-Geneviève-des-Bois, Viry-Châtillon, c’est d’éviter le gros chantier surprise à la fin : une petite réparation faite au bon moment coûte souvent dix fois moins cher qu’un dégât amplifié sur plusieurs mois.
La location saisonnière n’a pas les mêmes risques que la location classique. Le problème n’est pas la vétusté sur 5 ans, c’est l’incident sur 2 nuits, et la capacité à prouver ce qui s’est passé entre deux séjours.
Une gestion saisonnière sérieuse tourne autour de cinq briques :
Check-in / check-out avec contrôle rapide mais systématique.
Inventaire simplifié (ce qui se casse ou disparaît le plus : verres, serviettes, télécommandes, accessoires cuisine).
Photos datées à chaque rotation, au moins sur les points sensibles.
Suivi ménage + maintenance : un ménage propre n’est pas forcément un ménage contrôlé.
Traçabilité : anomalies, messages, interventions, pour ne pas reconstruire l’histoire après coup.
En Essonne, la saisonnalité peut être liée à des déplacements professionnels (plateau de Saclay), à des transitions de logement, ou à des séjours familiaux courts. Dans tous les cas, les conflits naissent souvent d’un manque de repère temporel : à quel moment c’est apparu ?. Les photos horodatées et les mini-constats entre séjours répondent exactement à cette question.
Après un sinistre, les discussions tournent vite en rond : origine, responsabilité, aggravation, date, étendue. Sans même parler d’assurance, il y a trois réflexes qui protègent tout le monde.
Couper l’eau si nécessaire, sécuriser l’électricité si une zone est mouillée.
Photographier avant de déplacer (taches, plafonds, murs, sols, meubles touchés).
Noter l’heure approximative de découverte et l’évolution (tache de 20 cm le matin, 60 cm le soir).
Prévenir les interlocuteurs (propriétaire, syndic si copropriété, assurance).
En urgence : 18 ou 112.
Ensuite : ne pas nettoyer à fond avant d’avoir documenté (suies, traces, zones touchées).
Isoler la zone si possible, aérer prudemment, conserver les éléments endommagés.
Pour les contacts pompiers et informations officielles locales, le SDIS 91 (Service Départemental d’Incendie et de Secours de l’Essonne) est l’interlocuteur public de référence, basé à Évry-Courcouronnes.
L’intérêt d’un constat factuel dans ces situations, c’est d’éviter les reconstructions a posteriori : on décrit ce qui est visible, on date, on photographie, on localise. Ensuite seulement, les assurances et experts peuvent faire leur travail avec une base claire.
On peut faire un état des lieux soi-même, ou passer par un professionnel. Côté budget, la meilleure approche est de raisonner en risque : plus la situation est tendue (sortie conflictuelle, meublé chargé, sinistre), plus un document solide vaut son coût.
Quand une agence immobilière facture un état des lieux d’entrée, la réglementation encadre la part imputable au locataire : l’information officielle rappelle un plafond de 3 € TTC par m² et met à disposition un simulateur pour estimer la part du locataire en 2026.
En cas de litige locatif, si l’une des parties refuse l’état des lieux contradictoire, on peut faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier). Les tarifs applicables dépendent d’une tarification encadrée, et Service-public rappelle le principe des tarifs fixés pour une grande partie des actes.
Le cadre du contenu et de la méthode (description, pièces, signatures, possibilité d’images, prise en compte de la vétusté) repose sur le décret dédié.
Demander à l’avance ce qui est inclus : nombre de pièces, annexes, photos, inventaire meublé, 360°, déplacement.
Distinguer prix et valeur : un document court et flou coûte parfois moins cher sur le moment, mais il coûte plus cher si le dépôt de garantie se transforme en bras de fer.
Si vous êtes locataire, vérifier ce qui peut vous être facturé (entrée vs sortie) : l’état des lieux de sortie n’a pas à être facturé au locataire par une agence, et les clauses contraires sont abusives.
Quand on cherche une information neutre ou un appui, les bons interlocuteurs sont souvent publics ou para-publics.
L’ADIL 91 (Agence départementale d’information sur le logement) donne une information juridique et pratique, utile pour bailleurs et locataires (bail, dépôt de garantie, décence, charges, litiges). Les coordonnées et le point d’accueil liés à Évry-Courcouronnes figurent sur leur site et dans les sources institutionnelles locales.
Pour les démarches liées aux aides au logement, à la décence et aux dispositifs associés, la Caf de l’Essonne centralise les informations et l’orientation des allocataires.
La préfecture du département est à Évry-Courcouronnes et reste un point de repère administratif (selon la démarche : titres, associations, certaines procédures). Les informations officielles d’annuaire et de présentation sont disponibles en ligne.
Avant d’aller au conflit dur, la conciliation peut débloquer une situation (retenue sur dépôt, réparations, désaccord sur factures). Le recours au conciliateur est présenté comme gratuit, et il existe des permanences selon le département.
En Essonne, certaines structures proposent des permanences d’accès au droit, gratuites et confidentielles, avec des horaires et un contact public.
Pour incendie, malaise, risque immédiat : 18 ou 112. Pour l’organisation départementale des secours, le SDIS 91 est la référence institutionnelle.
Cette étude de cas est volontairement terrain : trois situations fréquentes dans le département, avec les erreurs classiques, et la manière de les éviter.
Contexte : T2 meublé proche des transports, rotation rapide. Le locataire quitte le logement après 18 mois. À l’entrée, l’état des lieux était correct mais peu illustré ; quelques lignes vagues : mur bon état, sol bon état. À la sortie, le bailleur constate des marques sur un mur du séjour, un canapé taché, et une plaque de cuisson micro-rayée.
Ce qui se passe souvent dans ce contexte
Le locataire dit : le mur était déjà marqué, la plaque avait déjà des traces, la tache du canapé n’est pas de moi.
Le bailleur répond : tout était neuf, c’est évident que ça n’y était pas.
Personne n’a de preuve solide, donc la discussion se déplace sur des impressions.
Méthode qui a permis de trancher proprement
Reprise de l’entrée : on relit l’état des lieux d’entrée, on identifie les zones non documentées.
État des lieux de sortie très descriptif : on écrit ce qu’on voit, sans sur-interpréter. Exemple : mur séjour, côté fenêtre : 3 traces sombres verticales, hauteur 40 cm, largeur 2 cm au lieu de mur sale.
Photos horodatées : mêmes angles pour mur, plaque, canapé, avec plans larges et gros plans.
Inventaire : le canapé est un élément d’inventaire ; on documente la tache et on précise si elle part au nettoyage ou non (test léger).
Discussion réparation réaliste : sur la plaque micro-rayée, on évite la demande de remplacement complet si l’usage normal peut expliquer une partie des marques ; sur le mur, on distingue une retouche localisée d’une peinture totale.
Résultat : au lieu d’un conflit global, on obtient un accord sur deux lignes : nettoyage/housse ou participation sur le canapé si tache profonde, petite remise en état peinture localisée. Le locataire accepte plus facilement quand les constats sont factuels et illustrés.
Leçon : dans les villes à forte mobilité comme Massy, le vrai gain n’est pas de tout noter, c’est de noter ce qui se discute : surfaces exposées, équipements chers, mobilier fragile.
Contexte : appartement en copropriété. Tache au plafond de la salle de bain qui grossit sur 48 h. Le voisin du dessus pense que ça va sécher. Le locataire commence à éponger et à repeindre légèrement, pour que ça fasse propre.
Les deux erreurs qui coûtent cher
Nettoyer/peindre avant d’avoir documenté.
Attendre trop longtemps avant d’alerter les bons interlocuteurs (propriétaire/syndic/assurance).
Ce qui a été fait pour sécuriser la situation
Photos immédiates, horodatées, avec un repère de taille (règle ou objet).
Note simple : date/heure de découverte, évolution, pièces touchées.
Signalement et organisation des interventions (recherche de fuite si besoin).
Constat factuel des dommages visibles (plafond, murs, éventuels meubles touchés).
Résultat : les échanges avec l’assurance sont plus simples parce qu’il existe une chronologie visuelle et écrite. Et si un débat apparaît sur l’aggravation, la progression est tracée.
Leçon : en copropriété, surtout dans des secteurs denses comme Corbeil-Essonnes, la traçabilité vaut de l’or. Et en cas d’urgence, 18/112 si risque immédiat, puis relais avec les services compétents.
Contexte : petit logement loué à la semaine, avec plusieurs entrées tardives. Après un séjour, le propriétaire découvre un verre cassé, une télécommande manquante, et une trace sur un mur.
Ce qui coince sans méthode
Impossible de prouver si l’objet manquait avant l’arrivée.
Photos trop générales : on ne voit ni la télécommande, ni l’état du mur de près.
Organisation mise en place
Mini-inventaire ciblé (télécommande, verres, petit électroménager).
Photos horodatées entre chaque séjour, sur 10 points seulement (rapide, mais systématique).
Visite virtuelle 360° utile pour l’état général (agencement et repères), mais pas utilisée comme seule preuve.
Résultat : les contestations diminuent, non pas parce qu’on charge les voyageurs, mais parce qu’on réduit les zones floues.
Leçon : en saisonnier, ce n’est pas la longueur du document qui compte, c’est la régularité et la répétition des mêmes contrôles.
Compteurs : photo + relevé écrit.
Électricité : disjoncteur, prises testées au moins une fois.
Eau : pression, fuites sous évier, joints salle d’eau.
Fenêtres/volets : ouverture/fermeture.
Ventilation : VMC audible, bouches non obstruées.
Sols : rayures, lames gonflées, taches.
Murs/plafonds : traces, fissures, auréoles.
Ménage réel : calcaire, hotte, four, joints.
Petites réparations : ampoules, poignées, butées, plinthes si décollées.
Meublé : inventaire complet, accessoires retrouvés.
Documents : attestations d’entretien quand elles existent.
Photos : refaire les photos miroir de l’entrée sur les zones sensibles.
