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Faire un état des lieux, ce n’est pas juste cocher des cases. C’est une démarche utile, encadrée, qui sert de référence en cas de désaccord, de retenue sur dépôt de garantie, de sinistre, ou tout simplement pour éviter les malentendus. Dans le Rhône (69), entre les locations étudiantes à Lyon, les appartements familiaux à Villeurbanne, les maisons autour de Vénissieux ou Saint-Priest, et les locations meublées qui tournent vite, les situations sont variées. Cette page rassemble des repères concrets, des méthodes simples, des budgets réalistes, des démarches et des contacts locaux utiles pour avancer sereinement.
Constat’Expert intervient comme agent indépendant pour réaliser des états des lieux et constats associés, avec une logique de neutralité et de rigueur documentaire. L’objectif ici n’est pas de vendre, mais d’aider à faire les choses proprement, en limitant les risques pour tout le monde.
Un bail, c’est une relation de confiance… qui peut se tendre dès qu’il faut parler de traces, de peinture, de ménage, ou d’un joint de douche devenu noir. L’état des lieux sert à fixer une photographie descriptive du logement à un instant T, et à comparer le même logement entre l’entrée et la sortie.
Quelques effets très concrets :
Dépôt de garantie : les retenues doivent s’appuyer sur des éléments objectivables (description, photos, cohérence, dates).
Usure normale vs dégradation : un état des lieux bien rédigé permet de distinguer ce qui relève du temps (vétusté) de ce qui relève d’un dommage.
Sinistre : si un dégât des eaux survient, la qualité de la description initiale aide à situer l’origine et l’étendue.
Gestion en location meublée ou saisonnière : inventaire, état du mobilier, propreté, éléments de sécurité, tout compte et tout va vite.
Dans le Rhône, on croise souvent des cas typiques : appartement ancien à Lyon avec parquets marqués, logement récent à Bron avec peinture lessivable, résidence étudiante à Villeurbanne avec rotation rapide, ou maison à Caluire-et-Cuire où l’entretien extérieur pose question. L’état des lieux est là pour mettre des mots précis sur des choses concrètes.
L’état des lieux d’entrée est le point de départ. Il doit être précis sans devenir illisible. Une règle simple : décrire ce qu’on voit, sans interpréter, et sans juger.
Identité des parties : bailleur, locataire, mandataire éventuel, date et heure.
Adresse exacte et références : bâtiment, étage, numéro de lot si besoin.
Compteurs : eau, électricité, gaz (relevés, photos, numéro de compteur).
Clés et badges : nombre, type, boîtes aux lettres, cave, local vélo, parking.
Équipements de sécurité : détecteur de fumée (présence, fonctionnement), ventilation.
Astuce utile : venir avec une checklist par pièces, et garder un ordre constant (entrée > séjour > cuisine > chambres > salle d’eau > WC > annexes). Cela évite les oublis, surtout dans les grands appartements de Lyon ou les maisons autour de Saint-Priest.
Une description efficace s’appuie sur 4 axes :
État général (très bon, bon, correct, moyen, à reprendre) en restant cohérent tout au long du document.
Matériaux (parquet, carrelage, lino, peinture mate, faïence…).
Défauts localisés (rayure de 15 cm, trace d’impact, fissure, tache…).
Fonctionnement (fenêtre ouvre/ferme, volet roulant, VMC, hotte, plaques…).
Exemple concret :
Au lieu de mur abîmé, écrire mur côté fenêtre : 2 impacts de 1 à 2 cm, peinture écaillée autour.
Dans le Rhône, les désaccords reviennent souvent sur :
Peintures : traces de cadres, zones jaunies, reprises de teinte, auréoles.
Sols : rayures sur parquet (fréquent dans l’ancien à Lyon), joints de carrelage.
Cuisine : état des façades, plan de travail, hotte, joints d’évier.
Salle de bain : joints silicone, moisissures, traces de calcaire, pare-douche.
Menuiseries : fenêtres qui frottent, volets qui coincent, poignées desserrées.
Chauffage : radiateurs, thermostat, bruit, purge, réglages.
Propreté : ce point est sensible, surtout en meublé et saisonnier.
Le bon réflexe consiste à documenter : texte clair + photos horodatées, et à noter ce qui doit être corrigé (ex. ampoule HS, abattant WC fendu, joint à reprendre).
L’état des lieux de sortie n’est pas un procès-verbal contre quelqu’un. C’est une comparaison. On reprend chaque pièce, on relit l’entrée, et on qualifie les écarts.
Il y a trois notions à distinguer :
Usure normale (vétusté) : le temps passe, un sol se patine, une peinture perd de son éclat.
Entretien courant : ménage, joints, détartrage, remplacement d’ampoules, petites fixations.
Dégradation : trou important, bris, tache irréversible, brûlure, casse, humidité liée à un défaut d’aération malgré ventilation correcte.
En pratique, un départ propre et préparé fait gagner du temps et de l’argent. Dans des villes comme Villeurbanne ou Vénissieux, où beaucoup de logements sont en copropriété, un détail comme une clé manquante, un badge non rendu, ou une télécommande de parking peut coûter cher car le remplacement implique parfois reprogrammation ou intervention du syndic.
Avant la remise des clés, une visite de repérage (même simple) permet de lister ce qui mérite d’être corrigé : rebouchage propre, ménage ciblé, joints à reprendre, détartrage, remplacement d’un flexible, nettoyage des bouches de VMC. Ce n’est pas faire des travaux, c’est sécuriser la sortie.
En France, les délais de restitution du dépôt de garantie dépendent notamment de l’existence ou non de dégradations constatées. Un état des lieux clair aide à justifier les montants, à éviter les échanges interminables, et à cadrer la discussion avec des éléments factuels.
Conseil simple : si des retenues sont envisagées, il faut viser des justificatifs compréhensibles (devis ou facture, cohérence avec les défauts mentionnés, part éventuelle de vétusté). Plus les documents sont propres, moins le conflit a de place.
On entend souvent contradictoire comme si c’était une formule juridique compliquée. En réalité, cela veut dire que les deux parties sont présentes (ou représentées), qu’elles peuvent faire des observations, et qu’elles signent un document commun.
Le caractère contradictoire est utile parce qu’il :
réduit les contestations ultérieures ;
oblige à être précis dans les mots ;
fixe un accord sur l’état du logement à l’instant de la visite.
Dans une agglomération dense comme Lyon et Villeurbanne, où les emplois du temps sont serrés, on voit aussi des cas où une partie est représentée : procuration, mandat de gestion, etc. L’important est que ce soit clair et assumé.
Des photos, tout le monde peut en prendre. Des photos qui servent réellement en cas de désaccord, c’est autre chose. Les bonnes pratiques :
Angles répétables : prendre toujours les mêmes angles entre entrée et sortie (porte > fenêtre, coin cuisine, douche…).
Détails + vue d’ensemble : une photo proche du défaut + une photo qui le situe dans la pièce.
Lumière : si possible, lumière naturelle + éclairage principal, éviter les contre-jours.
Échelle : un repère (règle, pièce, main) pour une rayure, un impact, une fissure.
Horodatage : utile pour situer la chronologie, surtout si l’état évolue vite (sinistre, fuite, moisissure, chantier en cours).
Astuce : photographier aussi les compteurs et les numéros d’équipements (chaudière, ballon d’eau chaude) quand c’est pertinent.
En location meublée (et encore plus en location saisonnière), l’inventaire est une pièce maîtresse. Il ne s’agit pas de faire une liste fourre-tout, mais de documenter :
la présence (il y a bien 4 chaises, 1 aspirateur, 2 oreillers, etc.) ;
l’état (rayures, usure, casse) ;
le fonctionnement (télécommande TV, plaques, micro-ondes, lave-linge).
Dans les secteurs de Lyon où les meublés sont fréquents (proximité universités, quartiers attractifs), le turnover peut générer des pertes petites mais répétées : verres manquants, linge abîmé, accessoires disparus. Un inventaire clair, daté, illustré, limite les discussions.
Conseil budget : pour un meublé, prévoir une marge annuelle de remplacement (vaisselle, petits équipements, linge), même sans mauvaise foi. C’est un coût normal de ce type de location.
La visite virtuelle 360° n’est pas un gadget si elle est utilisée comme un complément documentaire. Elle peut être utile :
pour garder une trace de l’agencement (utile quand on compare plusieurs périodes) ;
pour documenter une pièce complexe (cuisine équipée, salle d’eau) ;
pour réduire les incompréhensions sur un détail (emplacement d’une trace, d’un équipement).
Elle ne remplace pas une description écrite : une visite 360° montre, mais ne qualifie pas. L’écrit reste l’outil qui tranche sur l’état.
La visite locative, c’est l’étape terrain qui peut éviter des erreurs de casting et des mois de complications. Sans entrer dans une logique commerciale, quelques conseils très concrets :
vérifier la cohérence entre dossier et réalité (nombre d’occupants, projet, date d’entrée) ;
expliquer calmement les règles du logement (aération, chauffage, charges) ;
repérer les signaux d’inadéquation (logement trop petit, contraintes mal acceptées, attentes irréalistes).
Dans des zones très demandées de Lyon, on peut être tenté d’aller vite. Pourtant, une visite bien cadrée réduit souvent les impayés, les dégradations involontaires, et les conflits de fin de bail.
La gestion saisonnière n’a rien à voir avec une location classique. Les défis sont connus : entrées/sorties rapprochées, attentes fortes, standards de propreté, casse accidentelle, et parfois discussions sur l’état du logement dès l’arrivée.
Une organisation fiable repose sur :
check-in/check-out cadrés : heures, procédure, restitution des clés, état du linge, poubelles ;
état des lieux rapide mais rigoureux : points sensibles (cuisine, salle d’eau, literie, sols) ;
photos horodatées à chaque rotation ;
inventaire simple : ce qui compte vraiment, pas un roman.
Budget réaliste (ordre d’idée) : en saisonnier, le poste ménage + linge + petits remplacements pèse souvent plus lourd que ce qu’on imagine au départ. Prévoir un coussin budgétaire évite de rogner sur la qualité… et de se retrouver avec de mauvaises évaluations ou des litiges à répétition.
Villes concernées : au-delà de Lyon, on voit des flux à Villeurbanne, Bron, Caluire-et-Cuire, Oullins, Tassin-la-Demi-Lune, Écully, et plus au sud vers Vénissieux et Saint-Priest, selon l’offre et l’attractivité locale.
Quand un sinistre survient, la confusion arrive vite : qui prévient qui, qui déclare, qui répare, qui paye, et comment prouver l’état initial. Un constat documenté sert à poser des faits : localisation, étendue visible, dommages, dates, éléments probables (sans se substituer à un expert d’assurance quand il doit intervenir).
couper l’eau si nécessaire, sécuriser l’électricité si zone humide ;
prévenir le voisinage si la fuite vient d’au-dessus ou si ça coule chez quelqu’un ;
photographier immédiatement (avant nettoyage), puis après mise en sécurité ;
conserver les éléments (plinthes gonflées, peinture cloquée, parquet relevé) en photo et description ;
déclarer à l’assurance dans les délais prévus au contrat ;
organiser un passage pour constater l’évolution (l’humidité travaille sur plusieurs jours).
sécurité des personnes, appel des secours si nécessaire ;
ne pas jeter les éléments brûlés sans les documenter (photos) ;
lister les zones impactées (fumées, suies, odeurs, déformations) ;
noter les coupures de réseaux et les interventions.
Dans des immeubles lyonnais anciens, la fumée peut se diffuser rapidement dans les communs, et les dégâts indirects (odeurs, suies) sont parfois plus difficiles à chiffrer que l’objet brûlé lui-même.
Selon votre situation (bailleur, locataire, gestionnaire), préparez :
bail et annexes (dont notice d’information, éventuellement grille de vétusté si prévue) ;
justificatif d’identité des parties ;
relevés de compteurs ;
liste des clés et accès ;
manuel ou notices d’équipements (chaudière, ballon, VMC, électroménager) si disponibles ;
en cas de sinistre : contrat d’assurance, numéro de sinistre, premiers échanges, dates.
Conseil simple : éviter les documents flous du type RAS partout. Ce sont souvent ceux qui posent problème plus tard.
Les coûts liés à l’état des lieux ne se limitent pas à la prestation éventuelle. Il y a aussi des coûts cachés qui apparaissent surtout en sortie :
ménage de fin de bail : souvent sous-estimé ;
petites réparations : joints, rebouchage, remplacement d’un mécanisme ;
remise en peinture : entre retouches et reprise complète, l’écart est important ;
remplacement de clés/badges : parfois très coûteux en copropriété ;
vétusté : si rien n’est cadré, cela devient une discussion émotionnelle.
Une approche pragmatique : faire un mini-budget pré-sortie une à deux semaines avant le départ. À Lyon, où les artisans peuvent être très sollicités, anticiper permet d’éviter des interventions en urgence qui coûtent plus cher.
Pour des informations neutres, des démarches, ou une aide en cas de litige, voici des interlocuteurs et ressources utiles (institutionnels ou services publics) :
ADIL du Rhône : information logement (droits et obligations bailleur/locataire, dépôt de garantie, charges, réparations).
Service-public.fr : fiches officielles sur l’état des lieux, le dépôt de garantie, les litiges locatifs.
CAF du Rhône : informations aides au logement si la situation l’exige.
ANIL : ressources nationales logement, compléments utiles aux ADIL.
Conciliateur de justice : utile en cas de désaccord avant d’envisager une procédure.
Tribunal judiciaire de Lyon : pour les démarches contentieuses si elles deviennent nécessaires.
Mairie de Lyon et mairies des grandes communes (Villeurbanne, Vénissieux, Saint-Priest, Caluire-et-Cuire, Bron, Oullins) : informations locales, parfois orientations vers des permanences juridiques.
En cas d’urgence : 18 (pompiers), 112, et les numéros d’assistance de votre assureur.
Astuce : quand un conflit démarre, garder une trace écrite chronologique (dates, faits, photos, échanges) aide plus que de longs messages émotionnels.
Cas fictif mais réaliste, inspiré de situations fréquentes dans l’agglomération lyonnaise.
Appartement T2 de 45 m² à Lyon, copropriété des années 1970.
Location non meublée, occupation 3 ans.
État des lieux d’entrée mentionne : peinture bon état, salle d’eau correct, sol séjour parquet avec micro-rayures, cuisine bon état.
Photos horodatées à l’entrée : murs clairs, joints silicone propres, aucune auréole au plafond.
À l’hiver de la 2e année, le locataire signale une odeur d’humidité dans la salle d’eau. Il aère peu, pensant que la VMC suffit. Quelques mois plus tard, apparition de moisissures noires sur les joints et sur un angle de plafond.
Le bailleur fait intervenir un plombier : pas de fuite évidente. La VMC s’avère partiellement obstruée et l’extracteur est faible. Nettoyage et amélioration de l’extraction. Les moisissures diminuent mais ne disparaissent pas complètement sans traitement.
Deux semaines avant le départ, une visite de repérage met en évidence :
joints silicone très noircis dans la douche ;
traces d’auréole légère au plafond de la salle d’eau (zone de 20 cm) ;
deux chevilles arrachées dans le séjour (accroche murale) ;
hotte de cuisine graisseuse, filtres encrassés ;
une clé de boîte aux lettres manquante.
Le locataire décide de :
nettoyer en profondeur la cuisine, changer les filtres de hotte si possible ;
refaire les joints silicone (ou faire intervenir quelqu’un) ;
reboucher proprement les chevilles avec enduit, ponçage léger ;
demander un double de clé auprès du syndic (mais le délai est incertain).
Le jour J :
Salle d’eau
Joints : changés mais finition moyenne, traces résiduelles dans un angle.
Plafond : auréole toujours visible, peinture légèrement cloquée sur 5 cm.
Qualification : l’auréole et le cloquage sont notés précisément, photos horodatées. On évite d’écrire insalubre ou catastrophique. On décrit.
Séjour
Murs : rebouchage visible à contre-jour, teinte légèrement différente.
Sol : micro-rayures cohérentes avec l’entrée, pas d’aggravation flagrante.
Qualification : le rebouchage visible est mentionné, le sol est jugé comparable à l’entrée.
Cuisine
Hotte : nettement plus propre, mais un filtre reste fatigué.
Plan de travail : une rayure profonde non mentionnée à l’entrée.
Qualification : la rayure est localisée et mesurée, photo rapprochée + photo de contexte.
Clés
Clé boîte aux lettres manquante.
Qualification : liste de clés remise et manquante, point très clair.
Le bailleur envisage des retenues pour :
reprise de peinture plafond salle d’eau ;
remplacement filtre hotte ;
réparation peinture séjour (retouche ou reprise pan de mur) ;
remplacement clé + éventuelle intervention du syndic ;
réparation du plan de travail si nécessaire.
Le point délicat : la salle d’eau. Le locataire soutient que l’humidité venait d’une VMC insuffisante (donc responsabilité du propriétaire). Le bailleur soutient que l’aération était insuffisante (entretien et usage).
Ce qui aide à avancer sans s’enfermer :
Les échanges datés pendant le bail (signalement odeur, intervention plombier, amélioration VMC) montrent que le sujet a été traité.
Les photos d’entrée montrent l’absence d’auréole initiale.
Le constat de sortie se limite à des faits : dimensions, localisation, état.
Une solution fréquente dans ce type de situation : partager le coût selon la part bâti/équipement (VMC, ventilation) et la part entretien/usage (nettoyage, joints, traitement), en tenant compte de la durée d’occupation. Quand les bases documentaires sont solides, on trouve plus facilement un accord, parfois via conciliation si les positions se crispent.
Une VMC mal entretenue peut transformer une petite gêne en litige coûteux.
Les photos horodatées à l’entrée et à la sortie évitent les débats mémoire contre mémoire.
La précision des mots (auréole 20 cm, peinture cloquée 5 cm) est plus efficace que des qualificatifs.
Les clés et badges méritent une attention particulière en copropriété lyonnaise.
Selon où se situe le logement, certaines réalités changent (type de parc immobilier, rotation des locataires, copropriétés, stationnement, humidité, chauffage). Dans le Rhône (69), on retrouve souvent des dossiers à Lyon, Villeurbanne, Vénissieux, Saint-Priest, Caluire-et-Cuire, Bron, Oullins, Tassin-la-Demi-Lune, Écully, Vaulx-en-Velin, Rillieux-la-Pape, Givors. Citer la commune précisément dans vos documents et échanges simplifie le suivi (syndic, assurances, interventions, voisinage).
