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À Paris, la location va vite et tout se joue souvent sur des détails. Un mur légèrement marqué, une plinthe décollée, une trace d’humidité derrière un meuble, une différence de propreté entre l’entrée et la sortie, un volet qui ferme mal, un inventaire incomplet… Ces détails peuvent devenir des points de friction au moment de rendre les clés. L’état des lieux sert justement à poser un cadre clair, daté, et partagé entre les parties. Constat’Expert intervient à Paris comme agent indépendant pour réaliser des constats et des états des lieux structurés, avec des éléments concrets (descriptions, mesures si besoin, photos horodatées, inventaires, visites) pour que chacun sache où il en est, sans interprétation inutile.
Dans un marché parisien tendu, avec des logements parfois anciens, des immeubles haussmanniens, des petites surfaces, des rénovations fréquentes et des usages intensifs (meublé, colocation, bail mobilité, location saisonnière), les situations varient beaucoup d’un quartier à l’autre. On ne rencontre pas les mêmes problématiques entre Le Marais, Saint-Germain-des-Prés, Bastille, République, Oberkampf, Belleville, Montmartre, Pigalle, les Batignolles, Passy, Auteuil, Bercy, Nation, la Butte-aux-Cailles, Denfert-Rochereau, ou encore les abords de Gare de Lyon et Gare du Nord. Le but ici n’est pas de vendre une prestation, mais de vous donner un guide utile, concret et facile à appliquer si vous avez un état des lieux à organiser à Paris.
On pense souvent à l’état des lieux comme à une formalité. En pratique, c’est un document de référence qui fixe l’état du logement à une date donnée. Il sert surtout quand il y a un désaccord, ou simplement quand les souvenirs divergent. Il permet de comparer l’entrée et la sortie et, si besoin, d’évaluer ce qui relève de l’usure normale (ce qui arrive avec le temps) et ce qui peut relever d’une dégradation imputable.
À Paris, le contexte accentue l’intérêt d’un état des lieux très précis :
Les logements sont souvent plus petits : le moindre impact se voit plus vite.
Les immeubles anciens (parquet, moulures, fenêtres, plomberie) peuvent présenter des fragilités ou des “petits défauts” qui existent déjà.
Les rotations sont plus fréquentes, notamment en meublé, bail mobilité ou colocation.
Les délais sont serrés : entrée et sortie peuvent s’enchaîner dans la même journée.
Un état des lieux bien fait, c’est un état des lieux où l’on décrit ce qu’on voit de façon factuelle, où l’on localise précisément (pièce + emplacement), et où l’on complète avec des photos horodatées quand c’est pertinent.
L’état des lieux d’entrée est celui qu’on néglige le plus, parce que tout se passe bien au début. Pourtant, c’est lui qui protège autant le locataire que le bailleur.
Dans beaucoup d’immeubles à Paris (notamment dans le 9e, 10e, 11e, 18e, 19e ou certains secteurs du 17e), on retrouve des thèmes récurrents :
Fenêtres anciennes : jeux dans les fermetures, joints fatigués, courants d’air, condensation.
Parquet : rayures préexistantes, lames qui grincent, tâches anciennes.
Murs : reprises de peinture, traces d’anciens cadres, micro-fissures.
Salle d’eau : traces de calcaire, joints de silicone, ventilation insuffisante.
Électricité : prises mal fixées, interrupteurs vieillissants.
Chauffage : radiateurs anciens, réglages, état des robinets thermostatiques.
L’idée n’est pas de tout dramatiser. C’est d’identifier ce qui existe déjà. Une trace de calcaire sur un mitigeur n’a pas le même sens si elle est notée à l’entrée. Pareil pour une marque sur une porte de placard ou un éclat de carrelage.
Faites fonctionner ce qui peut se tester rapidement : volets, fenêtres, robinets, chasse d’eau, plaques, four, hotte, VMC, radiateurs.
Prenez des relevés clairs : compteurs (eau/électricité/gaz si présent), numéro de série d’un équipement si utile.
Localisez les défauts : mur séjour côté fenêtre, à 1 m du sol vaut mieux que mur abîmé.
Si le logement est meublé : listez précisément le mobilier et son état (canapé, literie, tables, chaises, luminaires, rideaux, vaisselle, accessoires).
À Paris, le meublé est fréquent. Dans Le Marais, Saint-Germain-des-Prés, près de République, ou côté Batignolles, beaucoup de locations comportent des meubles et de l’équipement. Sans inventaire précis, les discussions à la sortie deviennent floues.
L’état des lieux de sortie compare l’état actuel du logement à celui noté à l’entrée. C’est ici que les tensions apparaissent parfois, surtout quand le ménage est jugé insuffisant, ou quand une marque est interprétée comme une dégradation.
Propreté : cuisine (graisses), salle d’eau (calcaire), sols (plinthes), vitres.
Murs : traces, trous (chevilles), retouches visibles.
Sols : rayures nouvelles, impacts, tâches.
Meubles : accrocs, tâches, éléments manquants.
Équipements : fonctionnement et accessoires (télécommande, filtres, grilles, notices si prévues).
Clés : nombre exact rendu (porte, boîte aux lettres, cave, badges, bip parking).
À Paris, la question des clés est loin d’être un détail : entre digicodes, passes, badges, vigik, clés de cave, et parfois double de boîtes aux lettres anciennes, on se retrouve vite avec des manquants. Mieux vaut noter précisément ce qui a été remis.
Sans se transformer en comptable, il est utile de connaître des ordres de grandeur courants à Paris (les prix varient selon l’arrondissement et l’accès au logement) :
Rebouchage + retouche peinture localisée : quelques dizaines à quelques centaines d’euros selon surface et finition.
Nettoyage complet (studio / T2) : souvent entre 120 et 300+ euros selon l’état, l’accessibilité et le niveau demandé.
Remplacement d’un jeu de clés / badge : variable, parfois 30 à 150+ euros, plus si serrure spécifique.
Intervention plomberie simple : souvent 80 à 180+ euros, hors pièces, davantage en urgence.
Ces chiffres ne sont pas des devis. Ils servent juste à rappeler un point : plus l’état des lieux est précis, plus l’évaluation est facile si une remise en état est nécessaire.
On parle d’état des lieux contradictoire quand il est réalisé en présence des deux parties (ou de leurs représentants) et signé par tous. C’est la situation la plus saine : chacun constate la même chose au même moment.
À Paris, où les emplois du temps sont serrés et les déménagements parfois chaotiques, il arrive que l’une des parties délègue ou soit en retard. Quelques conseils pour garder le caractère contradictoire :
Prévoir un créneau réaliste : mieux vaut 60 à 90 minutes selon la taille, surtout si meublé.
Éviter l’état des lieux à la tombée de la nuit : la lumière compte pour voir les défauts.
Ne pas faire l’état des lieux entre deux cartons : les surfaces doivent être visibles.
Si une remarque est discutée : l’écrire de façon neutre et factuelle plutôt que de laisser un non-dit.
Les photos horodatées peuvent être un excellent support, à condition qu’elles complètent une description écrite. Une photo seule, sans localisation ni contexte, peut être ambiguë. L’idéal : associer la photo à un élément décrit (impact de 5 mm sur la crédence cuisine, à gauche de l’évier).
Conseils concrets :
Prendre une vue d’ensemble par pièce, puis des gros plans sur les points notables.
Ajouter un repère d’échelle si utile (règle, pièce) sans que cela devienne un shooting.
Éviter les photos floues et les contre-jours (fenêtre derrière).
Photographie utile : défauts, équipements, numéros de compteurs, étiquettes d’appareils.
Dans des quartiers comme Montmartre, Pigalle, Oberkampf, Bastille ou Belleville, beaucoup d’appartements ont des recoins, des poutres, des murs irréguliers. Une photo bien cadrée aide à éviter les interprétations.
Un inventaire n’a pas besoin d’être interminable, mais il doit être exploitable. Le piège classique à Paris : vaisselle : oui ou mobilier : bon état. Ça ne sert à rien.
Une bonne approche :
Par pièces : séjour, chambre, cuisine, salle d’eau.
Par catégories : mobilier, électroménager, cuisine/ustensiles, linge si fourni.
État : neuf / bon état / usage / marqué + précision si marqué (tâche, accroc, rayure).
Exemples de formulations utiles :
Canapé 2 places, tissu gris, accroc 2 cm côté droit, assise affaissée au centre.
Table basse, plateau rayé sur 10 cm, angle avant droit ébréché.
Set de 4 verres : 3 présents, 1 manquant.
À Paris, l’inventaire est particulièrement important dans les secteurs très touristiques ou en forte rotation, comme autour de Saint-Germain-des-Prés, Le Marais, Opéra, ou près de Gare de Lyon.
La visite virtuelle 360° peut servir de photo d’ensemble immersive à un instant T. C’est intéressant :
Pour des biens destinés à la location saisonnière (réduction des incompréhensions).
Pour de grandes surfaces où les photos classiques sont insuffisantes.
Quand plusieurs personnes gèrent le bien à distance (propriétaire hors Paris, conciergerie, etc.).
Ce n’est pas un remplacement de l’état des lieux écrit. C’est un complément. Une visite 360° ne dit pas si un robinet fuit légèrement ou si un joint est fatigué. Elle documente surtout l’organisation, le niveau général, et l’aspect visuel global.
La visite locative (avant location) est souvent vue comme une étape commerciale. Elle peut aussi être très pratique pour cadrer des points concrets :
Relever les petites réparations à faire avant l’entrée d’un locataire.
Clarifier l’usage de certains équipements (chaudière, ventilation, volets).
Noter les caractéristiques qui surprennent souvent à Paris : vis-à-vis, bruit, chauffage, luminosité selon étage.
Dans les quartiers très demandés comme les Batignolles, Passy, Auteuil, ou Saint-Germain-des-Prés, les visites s’enchaînent. Un dossier clair (diagnostics disponibles, charges, règles copropriété utiles) évite la confusion.
La gestion locative saisonnière (ou meublé de courte durée) est un univers à part. À Paris, on peut vite être débordé par les entrées/sorties, le ménage, le linge, les petits incidents, et les demandes des voyageurs.
Pour rester serein, le plus utile est d’avoir un cadre répétable :
Un état référence de l’appartement avec inventaire précis.
Un protocole d’entrée/sortie : clés, consignes, check-list ménage.
Une procédure incidents : qui appeler, comment documenter, quels délais.
Un suivi des consommables : ampoules, piles, sacs poubelle, produits.
Même dans des quartiers très faciles comme Le Marais ou Saint-Germain, les voyageurs n’ont pas les mêmes habitudes qu’un locataire longue durée. Une gestion saisonnière solide, c’est surtout une organisation.
Un sinistre, c’est le moment où les mots deviennent importants. À Paris, le dégât des eaux est le cas le plus fréquent (vieux réseaux, immeubles mitoyens, colonnes communes, salles d’eau compactes). L’incendie est plus rare, mais plus lourd.
Sécuriser : couper l’eau si fuite, couper l’électricité si risque, ventiler si fumée.
Limiter l’aggravation : seau, serpillière, protection des meubles, appeler un voisin si fuite provient d’au-dessus.
Alerter : gardien, syndic si parties communes, voisin concerné, assurance.
Photos d’ensemble + détails (source présumée, zone touchée, plafond, murs, sols).
Noter date/heure de découverte, actions prises, personnes contactées.
Conserver les éléments : factures, échanges, intervention plombier.
Un constat sinistre bien rédigé est utile pour clarifier ce qui est touché, l’étendue, et l’évolution. À Paris, où les responsabilités peuvent se croiser (copropriété, voisin, locataire, propriétaire), la précision fait gagner du temps.
Mairie de Paris : démarches générales, informations logement, hygiène et salubrité selon les situations.
ADIL de Paris (Agence départementale d’information sur le logement) : informations neutres sur droits et démarches locatives.
Préfecture de Police de Paris : en cas d’urgence, risques, incendie.
BSPP (pompiers de Paris) : urgence incendie, risque électrique, fuite importante.
Commissariat / police : si besoin de déclaration en cas de sinistre lié à effraction ou vandalisme.
Syndic de copropriété : indispensable si parties communes impactées (colonne d’eau, toiture, etc.).
Ces contacts ne remplacent pas votre assurance, mais ils sont souvent décisifs quand la situation touche l’immeuble ou l’urgence.
Sans entrer dans une logique commerciale, on peut donner des repères de préparation qui économisent beaucoup :
Prévoir une demi-journée tampon entre sortie et entrée quand c’est possible : ménage, petites réparations, séchage.
Faire une pré-visite avant l’état des lieux de sortie : repérer ce qui doit être nettoyé ou réparé.
Documenter l’entrée dès le jour J : si vous attendez une semaine, vous perdez la réalité du moment.
À Paris, notamment dans des zones très denses comme République, Oberkampf, Bastille, Gare du Nord ou Belleville, la logistique (stationnement, ascenseur, accès cour) peut compliquer les interventions rapides. Anticiper, c’est souvent plus rentable que gérer dans l’urgence.
Relisez votre état des lieux d’entrée : notez les points sensibles.
Faites un ménage ciblé : cuisine/salle d’eau d’abord, puis vitres et sols.
Bouchez proprement les trous : rebouchage + ponçage léger ; la retouche peinture dépend des cas.
Rassemblez toutes les clés et badges : notez le nombre.
Prenez vos propres photos le jour de la remise des clés (même si un état des lieux est fait).
Vérifiez les équipements : chaudière/ballon, VMC, plaques, robinets.
Prévoyez les documents : diagnostics, notices, règlement copropriété si utile.
Clarifiez les règles : poubelles, bruit, parties communes, accès local vélo.
Anticipez les travaux : une petite reprise avant l’entrée évite une discussion ensuite.
La colocation est fréquente près de Nation, Bastille, République, ou dans le 18e/19e. Le point clé : l’inventaire et la répartition des responsabilités.
Listez clairement ce qui est commun.
Notez l’état des espaces partagés (salon, cuisine).
Si un colocataire part avant les autres : faites un mini-constat de sa chambre + état des parties communes.
Voici un exemple réaliste, inspiré de situations fréquentes dans le 11e arrondissement, entre République et Oberkampf (quartiers vivants, rotation locative, immeubles anciens).
Logement : T2 de 38 m², 3e étage sans ascenseur, parquet ancien, cuisine ouverte.
Location : meublée, bail d’un an renouvelable.
À l’entrée (octobre) : appartement propre, quelques marques déjà présentes.
À la sortie (septembre suivant) : locataire quitte Paris, déménagement rapide, ménage correct mais pas impeccable.
Séjour :
Parquet : rayures anciennes près de la fenêtre, lames qui grincent au passage vers la chambre.
Mur côté canapé : deux petites marques (1 cm), peinture légèrement ternie.
Fenêtre : fermeture correcte, joint légèrement abîmé en bas à droite.
Cuisine :
Plan de travail : micro-rayures d’usage, rien de profond.
Plaques : 2 traces d’usure visibles.
Évier : traces de calcaire autour du mitigeur.
Inventaire : 4 assiettes plates, 4 creuses, 4 verres, 1 poêle, 2 casseroles, etc.
Chambre :
Matelas : propre, protection fournie.
Placard : porte gauche légèrement désaxée, ferme mais frotte.
Salle d’eau :
Joints douche : jaunissement léger.
VMC : aspiration faible (test papier), noté.
Photos horodatées : prises sur parquet (rayures), joints douche, mitigeur, porte de placard, vue d’ensemble.
En mars, le locataire signale une petite fuite sous l’évier. Une intervention est faite, un joint est changé. Le locataire garde un message écrit + photo avant intervention. Le propriétaire conserve la facture.
Ménage
La hotte présente un film gras.
Le calcaire est plus marqué dans la douche.
Les plinthes ont des traces.
Parquet
Une nouvelle rayure apparaît près de la table, plus profonde (environ 8 cm).
Les rayures anciennes près de la fenêtre sont inchangées.
Mobilier
Canapé : une petite tâche sur l’accoudoir.
Un verre manque dans l’inventaire.
Salle d’eau
Les joints douche sont plus noircis qu’à l’entrée.
Ménage : comme le logement était propre à l’entrée et moins propre à la sortie, le point est noté factuellement (sans jugement). Le propriétaire décide un nettoyage ciblé (hotte + salle d’eau) plutôt qu’un forfait complet.
Parquet : la nouvelle rayure est localisée précisément. Elle n’est pas confondue avec les rayures déjà notées à l’entrée. Cela permet une discussion simple : c’est nouveau, donc on chiffre une remise en état locale si possible.
Mobilier : l’inventaire d’entrée mentionnait 4 verres. À la sortie : 3 présents. Le remplacement est clair, sans débat.
Salle d’eau : le jaunissement léger des joints était déjà noté à l’entrée. L’aggravation (noircissement) est notée à la sortie. On distingue l’existant de l’évolution.
Résultat : au lieu d’un conflit global (tout est à refaire), on traite quatre points concrets, chacun avec des éléments datés. Le locataire comprend ce qui est retenu et ce qui ne l’est pas, et le propriétaire évite de sur-imputer des choses déjà présentes.
Ce type de situation est très typique à Paris : ce n’est pas un gros sinistre, juste une accumulation de petits éléments. Sans base solide à l’entrée, tout devient flou.
Le Marais et Saint-Germain-des-Prés : beaucoup de biens anciens, finitions soignées, attente élevée sur l’état général et l’équipement.
Montmartre et Pigalle : logements atypiques, escaliers, coins, mansardes ; intérêt de photos et d’une description très localisée.
Bastille, République, Oberkampf : rotation plus fréquente, meublés, colocations ; inventaire et propreté très structurés.
Belleville et environs : diversité des biens, rénovations partielles, points d’attention sur l’humidité/ventilation dans certains immeubles.
Batignolles : logements familiaux ou jeunes actifs, standard de finition souvent bon, état des peintures et des sols très observé.
Passy et Auteuil : surfaces plus grandes, équipements plus nombreux, intérêt d’une visite 360° et d’un inventaire plus détaillé.
Nommer les quartiers ne sert pas à faire carte postale. Ça rappelle juste que Paris n’est pas homogène : l’ancien, le type d’occupation et la densité changent la nature des points à vérifier.
Écrire ce qui est visible, pas ce qu’on suppose.
Éviter les mots vagues : correct, moyen, acceptable sans précision.
Préférer : 3 impacts de 2 mm sur mur, à droite de la porte plutôt que mur abîmé.
Noter les tests simples : robinet OK, chauffage fonctionne, VMC faible.
Si désaccord : mentionner la réserve de façon factuelle.
Un état des lieux utile, c’est un document que quelqu’un qui n’était pas là peut lire et visualiser.
