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Propriétaire, locataire ou agence ?
Nos états des lieux s’adaptent à tous les profils.
Dans les Hauts-de-Seine, la location bouge vite et les biens changent souvent de mains, surtout autour des pôles les plus demandés comme Boulogne-Billancourt, Nanterre, Courbevoie, Colombes, Asnières-sur-Seine, Rueil-Malmaison, Levallois-Perret, Issy-les-Moulineaux, Antony, Clamart, Meudon et Suresnes. Dans ce contexte, l’état des lieux n’est pas juste un papier : c’est un constat précis, daté, qui décrit le logement et ses équipements à un moment donné. Il sert à éviter les malentendus, à cadrer les réparations, à sécuriser la restitution du dépôt de garantie et, plus largement, à poser une base factuelle en cas de discussion.
Cette page explique, de façon concrète, les prestations possibles avec Constat’Expert (agent indépendant), mais surtout les démarches, les points à vérifier, les budgets à anticiper, les documents utiles et les bons réflexes locaux dans le 92. L’objectif ici n’est pas de vous convaincre, mais de vous aider à faire les choses correctement, que vous soyez locataire, propriétaire bailleur, gestionnaire, ou en location saisonnière.
Dans un département très urbain, les logements ont souvent des particularités : immeubles anciens à Colombes ou Asnières-sur-Seine, résidences récentes à Issy-les-Moulineaux ou Courbevoie, tours avec parties communes et équipements collectifs à La Défense (Courbevoie / Puteaux), maisons en limite sud vers Antony ou Clamart. À chaque typologie correspondent des points sensibles qu’on retrouve régulièrement :
Les sols stratifiés marqués par des chaises, surtout dans les petits séjours.
Les murs refaits trop vite avec une peinture qui flashe et des reprises visibles.
Les joints de salle de bain noircis, la ventilation insuffisante, la condensation.
Les serrures et portes d’entrée qui frottent (bâtiments qui travaillent, réglages).
Les volets roulants fatigués, les manivelles cassées, les fins de course déréglées.
Les plaques de cuisson et hottes encrassées en fin d’occupation.
Les micro-fuites sous évier, ou un lave-linge mal branché, qui finissent en dégâts des eaux.
Un état des lieux bien fait, c’est celui qui décrit ces éléments sans dramatiser, mais sans flou. Bon état ne suffit pas si on ne sait pas ce que ça recouvre. À l’inverse, lister des défauts sans localisation ni contexte ne sert pas. La bonne pratique, c’est la précision utile : où, quoi, à quel niveau, avec quelles limites.
L’état des lieux d’entrée fixe la situation au moment où le locataire prend possession du logement. C’est le document qui protège le plus, parce qu’il sert de référence lors de la sortie. Quelques conseils très opérationnels, surtout si vous emménagez dans des zones où les relocations s’enchaînent (Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Issy-les-Moulineaux) :
La propreté : si c’est propre globalement mais que le four est gras ou que les plinthes sont noires, notez-le. Ce sont des détails qui reviennent au départ.
Les odeurs : tabac, humidité, renfermé. Ça ne se photographie pas, mais on peut le mentionner.
L’eau : ouvrez tous les robinets, vérifiez pression, eau chaude, évacuation, traces sous siphons.
L’électricité : testez quelques prises, l’éclairage, la hotte, la plaque, le chauffe-eau si accessible.
Le chauffage : type (collectif/individuel), état visuel, radiateurs, thermostat, programmation.
Les fenêtres : ouverture/fermeture, étanchéité apparente, joints, volets.
Les compteurs : notez les index, prenez des photos nettes (électricité, eau si individuel, gaz). Dans certains immeubles à Courbevoie ou Nanterre, l’accès peut être en palier ou en local technique : anticipez.
Un bon état des lieux d’entrée ressemble à une fiche technique simple à relire. Exemple de formulation efficace :
Mur séjour côté fenêtre : 2 traces de frottement verticales, 10 cm, à 80 cm du sol.
Parquet chambre : rayure longitudinale 25 cm près de la porte, sens des lames.
Faïence SDB : joint silicone angle baignoire jauni, pas de décollement visible.
Évitez les descriptions trop émotionnelles (très abîmé, nickel) et préférez des repères : dimension approximative, emplacement, visibilité, nombre de traces.
Dans la vraie vie, on découvre parfois un point après coup : une prise qui ne tient pas, un volet capricieux. Bon réflexe : prévenir rapidement par écrit (message daté, mail), joindre photos et expliquer calmement. L’idée n’est pas d’ouvrir un conflit, mais de garder une trace.
L’état des lieux de sortie se fait quand le locataire rend les clés. C’est là que le sujet du dépôt de garantie devient concret. Pour éviter que la discussion se crispe, il faut une méthode simple et identique à celle de l’entrée : mêmes rubriques, même niveau de précision, mêmes pièces.
Usure normale vs dégradation : un sol qui a vécu n’est pas forcément à refaire aux frais du locataire. On regarde l’usage, la durée d’occupation, le matériau.
Peinture : jaunissement, trous de chevilles, retouches visibles. Un mur repeint à la va-vite peut être plus problématique qu’un mur simplement marqué.
Ménage : fours, hottes, joints, dépôts de calcaire. C’est souvent là que se joue une retenue, parce que c’est objectivable.
Équipements : un mitigeur qui fuit, une plaque fendue, un frigo avec clayette cassée. On doit constater l’état, pas diagnostiquer la cause au doigt mouillé.
Faites un pré-contrôle 10 jours avant : ampoules, joints, siphons, petites réparations évidentes.
Rassemblez notices, télécommandes, badges, clés, y compris cave/parking.
Préparez un relevé des compteurs le jour J, avec photos.
Si un artisan intervient, gardez facture ou devis, même pour une petite remise en état.
Les coûts varient selon surface, type de bien et complexité. Dans le 92, on voit souvent des tarifs au forfait ou au nombre de pièces pour un état des lieux, et des suppléments possibles (grande surface, distances, urgence, logement meublé avec inventaire détaillé, visite virtuelle). À titre indicatif, il est fréquent que l’enveloppe se situe de quelques centaines d’euros pour un appartement standard, et davantage si inventaire complet + photos horodatées + 360° sur un meublé haut de gamme. Le meilleur réflexe : demander une grille claire et vérifier ce qui est inclus (déplacement, photos, annexes, inventaire, signatures, envoi).
Contradictoire veut dire que les deux parties sont présentes (ou représentées), qu’elles constatent ensemble et signent. C’est souvent ce qui évite l’escalade : au lieu de discuter plus tard sur des souvenirs, on acte sur place ce qui est visible.
Conseils utiles pour que le contradictoire fonctionne vraiment :
Faites la visite de jour si possible, ou avec un éclairage suffisant.
Prenez le temps sur les points litigieux : sols, murs proches des zones de passage, cuisine, salle d’eau.
Évitez de mélanger constat et négociation : on décrit d’abord, on discute ensuite des suites.
Si un désaccord persiste, il vaut mieux le mentionner clairement plutôt que de forcer une formulation vague.
Les photos horodatées aident à figer l’état d’un élément à une date donnée. Mais elles ne valent pas grand-chose si elles sont floues, sombres ou sans contexte.
Une série utile respecte trois niveaux :
Vue d’ensemble de la pièce.
Vue intermédiaire pour situer l’élément (mur concerné, pan de cuisine, zone de sol).
Gros plan net sur le détail (rayure, impact, joint, fissure).
Astuce très simple : mettez un repère de taille (règle, pièce de monnaie) seulement si c’est accepté et sans masquer. Et évitez les photos artistiques en contre-jour : l’objectif est documentaire.
En meublé, l’inventaire est la partie qui prend du temps, mais c’est aussi ce qui évite des débats du type il manquait déjà une poêle ou le fauteuil était déjà taché. Dans les Hauts-de-Seine, beaucoup de locations meublées sont dans des secteurs où la demande est forte (Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Courbevoie, Issy-les-Moulineaux). Le turnover y rend l’inventaire encore plus important.
Un inventaire utile :
Liste chaque équipement avec quantité (ex : 6 verres à eau, 4 verres à vin).
Décrit l’état si nécessaire (ex : poêle antiadhésive : rayures visibles).
N’oublie pas les petits éléments : télécommande, box, câbles, adaptateurs, rideaux, tringles, coussins.
Conseil terrain : faites une boîte dédiée (ou tiroir) pour les télécommandes et notices, et mentionnez-le. Ça évite les pertes en fin de séjour.
La visite 360° peut être un vrai plus si elle est exploitée correctement : mémoire visuelle du logement, état global, cohérence des pièces. Elle aide aussi quand il y a plusieurs intervenants (propriétaire, locataire, gestion, artisan). En revanche, elle ne remplace pas le texte : le 360° montre, mais ne qualifie pas précisément un défaut.
Bon usage :
360° à l’entrée pour figer l’état d’ensemble.
360° après remise en état si des travaux ont été faits.
360° avant mise en location saisonnière pour référencer l’ameublement.
La visite locative n’est pas un état des lieux, mais elle prépare l’état des lieux. Elle sert à vérifier que le bien correspond à ce qui est annoncé, et à éviter l’effet surprise.
Pendant une visite locative, pensez à :
Demander le mode de chauffage et les charges (collectives/individuelles).
Vérifier l’isolation perçue : fenêtres, courants d’air, bruit.
Repérer l’orientation et la luminosité (important à Boulogne-Billancourt ou Levallois-Perret où les vis-à-vis sont fréquents).
Tester rapidement l’eau et la ventilation dans la salle d’eau.
Regarder l’état des parties communes (ascenseur, local vélo), surtout dans les grands ensembles vers Nanterre ou Courbevoie.
Côté bailleur, une visite locative sérieuse permet aussi d’expliquer les règles d’usage : entretien VMC, précautions sur parquet, consignes de tri, fonctionnement ballon d’eau chaude, etc. Moins on laisse de zones floues, moins on se dispute à la sortie.
La location saisonnière amène une autre logique : séjours courts, beaucoup d’entrées/sorties, plus de risque de casse accidentelle et plus de demandes sur l’état du logement. Dans un département comme les Hauts-de-Seine, la saisonnière concerne souvent des logements proches de Paris ou des centres d’affaires (Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Courbevoie, Levallois-Perret).
Sans parler de vente, voici ce qui fait la différence dans une gestion saisonnière bien cadrée :
Check-in/check-out standardisé : même ordre, mêmes photos.
Inventaire simplifié mais systématique : pas besoin d’un roman, mais une liste stable.
Signalement immédiat si incident : photo, description, date, circonstances si connues.
Suivi ménage : point le plus sensible. Un nettoyage juste correct peut déclencher réclamation.
Astuce pratique : gardez un stock minimal sur place (ampoules, piles, sacs, joints) et un carnet d’entretien (référence filtre hotte, date détartrage). Cela évite d’improviser entre deux séjours.
Quand il y a un sinistre, on pense tout de suite à l’assurance, mais l’étape clé, c’est de documenter. Un constat de sinistre sert à rassembler des faits : ce qui est visible, ce qui est touché, la date, les pièces concernées, les traces, l’étendue.
Couper l’eau si vous identifiez une fuite active.
Protéger : éponger, isoler ce qui peut l’être, ventiler.
Photographier immédiatement : plafonds, murs, sols, meubles, dessous d’évier, compteur si utile.
Déclarer à l’assurance dans les délais prévus au contrat (souvent quelques jours ouvrés, à vérifier).
Prévenir le syndic si parties communes, surtout en copropriété dense (Courbevoie, Nanterre, Boulogne-Billancourt).
Faire intervenir un plombier si besoin, et conserver la facture.
Erreurs fréquentes : attendre que ça sèche avant de prendre des photos, ou jeter un élément abîmé avant passage d’un expert. Même si vous devez agir vite, gardez des preuves.
Même un petit départ de feu (cuisine) laisse des traces : suie, odeur, déformation, dégâts électriques. Là aussi, documenter est essentiel, et il faut être prudent avec l’électricité : ne remettez pas sous tension un appareil douteux.
Pompiers : 18 (ou 112).
Police / urgence : 17.
SAMU : 15.
Préfecture des Hauts-de-Seine : démarches administratives et informations institutionnelles.
Tribunal judiciaire de Nanterre : si contentieux et procédures (informations générales, attention à bien se faire accompagner si nécessaire).
Conciliateur de justice : utile en cas de litige civil simple, avant d’aller plus loin.
ADIL 92 (information logement) : conseils juridiques neutres sur bail, dépôt de garantie, charges, décence.
Service-public.fr : fiches pratiques (préavis, état des lieux, dépôt de garantie, litiges).
CAF : aides au logement (APL), selon situation.
Impôts : taxe d’habitation résiduelle selon cas, déclaration, location meublée, etc.
L’idée, c’est de s’appuyer sur des sources neutres pour les règles, et sur des preuves factuelles pour les constats.
Sans faire un modèle rigide, on retrouve une trame efficace :
Porte d’entrée, serrure, judas, état des joints.
Sol, plinthes, murs (frottements fréquents).
Interphone, tableau électrique (sans manipulation risquée).
Sol (rayures, taches), murs (traces), plafond (fissures, auréoles).
Fenêtres, volets, radiateurs.
Électricité : prises, interrupteurs, points lumineux.
Meubles : portes qui ferment, charnières.
Plan de travail : rayures, gonflement, brûlures.
Évier, siphon, robinet, évacuation.
Électroménager : état visuel, fonctionnement simple si possible.
Hotte : filtres, graisses.
Carrelage : joints, éclats.
Joints silicone, traces de moisissure, ventilation.
Écran de douche/baignoire : fixations, calcaire.
Meuble vasque : gonflement, charnières.
WC : chasse, abattant, fixation.
Sol : marques de lit, rayures.
Murs : trous, traces d’adhésif.
Fenêtres, volets.
Placards : rails, portes coulissantes.
Cave, parking, balcon/terrasse : état et accès, points de sécurité.
Quelques réflexes simples, applicables partout dans le 92 :
Conservez le bail, l’état des lieux d’entrée, et tous échanges datés.
Faites un dossier photos clair : Entrée 2026-03-01, Sortie 2027-02-28.
Notez les références des équipements (chauffe-eau, plaque) si accessible : ça aide pour l’entretien.
Si vous êtes bailleur, gardez un historique : peintures, sols, réparations. La discussion sur l’usure est plus simple quand on sait de quand ça date.
Si vous êtes locataire, gardez les preuves des petits entretiens : détartrage, remplacement d’un flexible, intervention sur une fuite signalée.
Ce cas est fictif mais réaliste, basé sur ce qu’on voit souvent dans le département.
Appartement 2 pièces, 45 m², Courbevoie, proche transports.
Location meublée longue durée, puis bascule envisagée en saisonnière l’été.
État général bon, immeuble récent, VMC en fonctionnement.
Pendant la visite :
Séjour : parquet stratifié propre, une rayure près de la baie vitrée (25 cm) est notée précisément.
Cuisine : hotte propre mais filtre déjà un peu gras, mentionné.
Salle d’eau : joints silicone propres, mais un point noir dans un angle est observé, noté comme début.
Inventaire : vaisselle comptée, télécommande TV, notice du ballon d’eau chaude présente.
Photos horodatées : une série complète est réalisée, avec vues d’ensemble + détails.
Résultat : le locataire sait exactement ce qui est déjà là, le bailleur a une base claire.
Le locataire remarque une odeur d’humidité après douche. Il envoie un mail daté, photos du joint noircissant. Il précise qu’il a bien aéré mais que la VMC semble faible. On note :
Pas de conflit : juste un fait, une date, des preuves.
Une vérification est organisée : la bouche VMC est encrassée, nettoyage effectué.
Impact : à la sortie, le sujet moisissures ne se transforme pas en accusation, car on a un historique factuel.
Le propriétaire décide de passer en saisonnière 2 mois. Avant cela :
Visite 360° faite pour figer l’ameublement.
Inventaire allégé mais systématique : linge, vaisselle, accessoires, état des surfaces.
Un check-list ménage est établi (hotte, douche, joints, filtres).
Impact : chaque rotation devient plus simple et plus traçable.
Un voyageur signale de l’eau au sol sous l’évier. Action immédiate :
Coupure d’eau, photos horodatées de la zone, du meuble, du sol.
Déclaration à l’assurance selon les règles du contrat.
Information au syndic : possible incidence sur le voisin du dessous.
Constat sur place :
Flexible légèrement desserré.
Début de gonflement du meuble bas.
Ce qui a aidé :
Les photos d’entrée montraient un meuble parfaitement sain.
Les photos intermédiaires (contrôles saisonniers) montrent l’apparition progressive.
Résultat concret : l’assurance et les parties ont une chronologie claire, ce qui réduit la discussion stérile.
Au retour en location longue durée, on fait un état des lieux de sortie du cycle saisonnier interne :
Meuble bas cuisine : gonflement localisé décrit, photos.
Sol cuisine : une légère décoloration notée.
Salle d’eau : joints propres (entretien fait), photos.
On décide d’une remise en état ciblée :
Remplacement du flexible, réparation meuble (ou remplacement partiel selon devis).
Séchage et contrôle humidité.
Ce cas montre un point simple : ce ne sont pas les mots qui protègent, mais la cohérence entre constats, dates, et preuves.
Boulogne-Billancourt : forte demande, relocations rapides, attention aux états des sols et aux vis-à-vis (luminosité).
Nanterre : grande diversité de logements, copropriétés denses, importance des parties communes et des accès compteurs.
Courbevoie / La Défense : immeubles modernes, équipements collectifs, badges, parkings, ascenseurs.
Colombes / Asnières-sur-Seine : mélange ancien/récent, vigilance sur humidité et menuiseries.
Rueil-Malmaison / Suresnes : biens familiaux, extérieurs (terrasses, jardins), points d’eau extérieurs.
Levallois-Perret / Issy-les-Moulineaux : meublés nombreux, inventaires importants, parking et cave fréquents.
Antony / Clamart / Meudon : maisons ou résidences, annexes, chaudières individuelles plus fréquentes.
Un état des lieux utile dans les Hauts-de-Seine, c’est :
un document lisible,
des descriptions localisées,
des photos nettes et datées,
un inventaire rigoureux en meublé,
une logique contradictoire quand c’est possible,
et, en cas de sinistre, une chronologie factuelle.
Avec ça, la plupart des situations se règlent simplement, même quand il y a désaccord. Et si ça se tend, vous avez au moins une base solide pour échanger avec l’ADIL, un conciliateur, ou votre assurance, sans repartir de zéro.
