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Le 4e arrondissement de Lyon, c’est un marché locatif à part, avec une vraie identité : le plateau de la Croix-Rousse, ses rues commerçantes, ses immeubles anciens, ses appartements souvent atypiques (hauteurs sous plafond, parquets, moulures), et des secteurs plus calmes autour de Hénon, Serin ou des limites vers les Pentes. On y trouve aussi des logements en copropriété avec des règles d’usage strictes (local vélos, caves, ascenseurs), et une rotation locative régulière (étudiants, jeunes actifs, mobilité pro, meublés).
Cette page est un guide concret, fait pour aider locataires, propriétaires et gestionnaires à faire les choses proprement : état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, gestion locative saisonnière, état des lieux contradictoire, photos horodatées, inventaire, visite virtuelle 360°, visite locative, et constat de sinistre (dégât des eaux, incendie). Objectif : des repères clairs, des méthodes simples, des conseils de bon sens, des budgets à anticiper, et des contacts utiles locaux (hors entreprises concurrentes).
À Lyon 4e, les désaccords naissent rarement d’un seul gros point. Ils s’installent quand l’état des lieux reste trop vague, ou quand on mélange ressenti et constat. Les sujets qui reviennent souvent sur le plateau de la Croix-Rousse et autour :
Sols : parquet marqué, rayures anciennes, taches incrustées, lames qui grincent ou bougent.
Murs et plafonds : impacts, traces de frottement, microfissures, auréoles anciennes qui réapparaissent selon la saison.
Humidité et ventilation : salles d’eau compactes, VMC absente ou faible, condensation (mi-saison et hiver).
Menuiseries : fenêtres bois anciennes, joints fatigués, fermeture difficile, volets.
Cuisine : plan de travail gonflé près de l’évier, hotte encrassée, électroménager fonctionne mais pas bien.
Propreté : thème classique, surtout si on écrit sal sans décrire précisément.
Annexes : cave, grenier, local vélo, accès badge/clé, parties communes (règlement intérieur).
Sinistres : fuite lente sous évier, dégât des eaux entre étages, infiltration, traces de fumée, début d’incendie de cuisson.
Le bon état des lieux n’est pas celui qui raconte une histoire, c’est celui qui décrit : où, quoi, combien, dans quel état, et si ça fonctionne.
L’état des lieux d’entrée sert de base de comparaison. Si l’entrée est solide, la sortie est rarement conflictuelle. La méthode la plus robuste tient en cinq règles simples :
Toujours le même déroulé (pièce par pièce, dans le même ordre)
Même grille d’observation : sol, murs, plafond, menuiseries, équipements
Des formulations factuelles (localisation + ampleur)
Des photos horodatées sur les points sensibles
Des index compteurs relevés, avec photo des index
Séjour / chambre / couloir
Sol : rayures, taches, lames abîmées, plinthes, grincements (à noter si marqués).
Murs : impacts, traces de frottement, retouches visibles, fissures.
Plafond : auréoles, fissures, traces d’humidité.
Fenêtres : ouverture/fermeture, jeu, joints, poignée.
Volets/stores : présence, état, manœuvre.
Chauffage : type, état visuel, test de base.
Cuisine
Évier/robinet : débit, fuite, état du joint.
Sous-évier : humidité, traces d’écoulement, odeur.
Plaques/four/hotte : état + test rapide.
Frigo : joints, propreté, froid, bacs.
Meubles : charnières, portes, éclats.
Plan de travail : brûlures, gonflement, joints.
Salle d’eau / WC
Douche/baignoire : rayures, état du bac, bonde, débit.
Joints silicone : noircissement, décollement.
Ventilation : VMC ou aération (test simple avec une feuille de papier).
Lavabo : fissures, bonde, siphon.
WC : chasse, fixations, abattant.
Électricité
Prises : état et fixation (prise qui bouge = à noter).
Interrupteurs, points lumineux.
Tableau : repérage, anomalies visibles (sans démontage).
Annexes (fréquentes à Lyon 4e)
Cave / grenier : humidité, odeurs, porte, serrure.
Local vélo : accès, état, badge/clé si concerné.
Accès immeuble : nombre de clés, badges, pass.
Les photos horodatées sont vraiment utiles sur :
Une tache, un éclat, une rayure significative (sol, plan de travail, paroi de douche).
Les traces d’humidité et auréoles.
Les zones à débat (peinture marquée, joints déjà noircis).
L’inventaire en meublé (canapé, table, matelas, électroménager).
Les index de compteurs.
Le bon équilibre : pas une rafale de photos, mais des preuves sur ce qui peut être contesté.
L’état des lieux de sortie est souvent lié au dépôt de garantie. La meilleure façon de garder un cadre serein :
Comparer strictement entrée vs sortie.
Décrire sans jugement, sans formulation floue.
Distinguer ce qui relève de l’usage normal et ce qui relève d’une dégradation.
Formulations utiles, sans interprétation :
Au lieu de sale : four : dépôts carbonisés visibles, paroi de douche : calcaire marqué sur 40 cm.
Au lieu de abîmé : mur chambre : 3 impacts de 1 à 2 cm près du bureau.
Au lieu de ne marche pas : hotte : s’allume, aspiration très faible (test papier non maintenu).
Sur le plateau de la Croix-Rousse, beaucoup de logements sont petits : la propreté se voit vite, et le sujet peut prendre trop de place. Pour objectiver :
Cuisine : hotte (filtre), four, frigo (joints), crédence, siphon.
Salle d’eau : joints, robinetterie, parois, bonde.
Sols : taches localisées et zones.
Vitrages : traces, rails, stores.
Une description précise vaut mieux qu’une liste interminable.
Un état des lieux contradictoire se passe bien si on tient une règle simple : on décrit d’abord, on discute ensuite.
Annoncez le déroulé (ordre des pièces).
Actez les points d’accord au fil de l’eau.
En cas de désaccord : description + photo horodatée + mention du désaccord, sans empêcher de finir le document.
Le piège classique : transformer l’état des lieux en débat juridique sur place. L’état des lieux est un constat, pas un tribunal.
À Lyon 4e, le meublé est fréquent (studios, T1/T2, mobilité pro). L’inventaire est ce qui évite les (il manquait déjà).
Classement par zone : cuisine, séjour, chambre, salle d’eau.
Quantité + état + fonctionnement pour les appareils.
Une ligne claire en cas de manquant ou cassé.
Exemples concrets :
Verres à eau : 5 au lieu de 6 à l’entrée
Télécommande TV : présente, capot abîmé
Bouilloire : fonctionne, traces de calcaire
L’inventaire n’a pas besoin d’être littéraire. Il doit être vérifiable.
Le saisonnier existe à Lyon 4e, même si la Croix-Rousse n’est pas une zone tourisme de masse. Beaucoup de locations courtes durées sont liées à la mobilité pro, aux missions, aux transitions de vie. L’erreur classique : faire un contrôle au feeling et rater un point qui coûte cher.
Contrôle express (5-8 minutes) : clés, fenêtres, chauffage, odeurs, casse évidente, poubelles.
Contrôle ciblé (10-15 minutes) : cuisine + salle d’eau, toujours.
Contrôle approfondi (si alerte) : inventaire détaillé + photos horodatées + constat si sinistre.
Les immeubles de la Croix-Rousse peuvent avoir plusieurs accès (porte immeuble, cave, local vélo). Une clé perdue peut entraîner un changement de cylindre. Bon réflexe :
Fiche accès : nombre de clés, badges, pass.
Photo du lot à plat lors de la remise.
La visite locative sert à vérifier un logement hors entrée/sortie. Elle est utile dans trois cas typiques à Lyon 4e :
Avant mise en location : repérer ce qui générera des réclamations (poignée qui accroche, fuite lente, VMC faible).
Entre deux locataires : planifier les petites remises en état.
Après signalement : humidité, odeur, équipement qui disjoncte, chauffe-eau instable.
La sortie utile d’une visite locative : une liste d’actions priorisées
sécurité / risque sinistre
fonctionnement des équipements
confort / maintenance
esthétique
Sur la Croix-Rousse, les petites fuites sous évier et les joints de douche sont souvent les dépenses les plus rentables : coût limité, gros risque évité.
La 360° est pertinente pour :
Montrer l’état général et la configuration (pratique pour un propriétaire à distance).
Documenter un sinistre dans son contexte (où, autour de quoi).
Faciliter les échanges sans multiplier les visites.
Ce qu’elle ne remplace pas :
Les gros plans (rayures, impacts, joints).
Les tests de fonctionnement.
La combinaison utile : 360° pour le global + photos horodatées pour les détails.
Quand un sinistre arrive, l’ordre des priorités est toujours :
sécurité
limitation de l’aggravation
documentation
démarches
Couper l’eau si fuite active.
Protéger : seaux, serpillière, déplacer un meuble si possible.
Photos horodatées : origine probable, plafond, murs, sols, meubles.
Liste des dommages : peinture cloquée, parquet gondolé, plinthes, mobilier, prises proches.
Pour l’eau potable et les urgences, Eau du Grand Lyon indique le numéro 09 69 39 69 99 et précise qu’en cas d’urgence, il est accessible 24h/24 et 7j/7.
Priorité : sécurité, appel des secours si nécessaire.
Ne pas remettre sous tension une installation électrique suspecte.
Photos : zone touchée, suie, prises/tableau, détecteur, dégâts annexes.
Les coûts varient selon surface, état initial, niveau de finition, mais certains postes reviennent régulièrement :
Joints et étanchéité salle d’eau : petit coût, gros impact si on laisse traîner (risque de sinistre).
Fuite lente sous évier : invisible au début, puis le meuble gonfle et se déforme.
Peinture : le coût grimpe si on doit traiter humidité, reprises multiples, plafonds tachés.
Parquet : une réparation localisée peut coûter cher si la teinte, le vernis ou la lame sont difficiles à retrouver.
Meublé : prévoir une enveloppe annuelle (linge, petit électroménager, vaisselle, ampoules). C’est normal, et cela évite l’effet tout lâche en même temps.
Conseil simple : une enveloppe d’entretien annuelle coûte presque toujours moins cher que des urgences subies.
Pour démarches de proximité, informations locales et orientations : 133 boulevard de la Croix-Rousse, 69004 Lyon, téléphone 04 72 98 23 50.
Le commissariat 1er et 4e arrondissements est référencé avec, pour le 4e : 3 rue de la Terrasse, 69004 Lyon, téléphone 04 72 07 40 50 (horaires indiqués sur la fiche).
Pour l’accueil 24h/24 côté 1er (utile en urgence) : 18-19 place Louis Pradel, 69001 Lyon, téléphone 04 37 26 25 40.
Eau du Grand Lyon : 09 69 39 69 99. Le site précise des horaires conseillers et un accès 24/7 en cas d’urgence.
Le Point-justice AMELY médiation de Lyon 1 (proche de la Croix-Rousse) est référencé au 7 rue Saint Polycarpe, 69001 Lyon, téléphone +33 4 78 37 90 71.
La mairie du 4e indique des permanences, dont la Médiatrice de la Ville de Lyon sur rendez-vous (information utile quand un litige concerne une démarche municipale).
Fixe l’état initial, protège contre les contestations (c’était déjà là), particulièrement utile sur les logements avec parquets et menuiseries anciennes.
Compare avec l’entrée, objectivise les évolutions et sécurise le traitement des impacts, propreté et inventaire.
Organise des rotations répétées : contrôle en 3 niveaux, inventaire stable, fiche accès.
Cadre les échanges : description d’abord, désaccords actés proprement, sans bloquer le document.
Sécurisent les points litigieux : humidité, rayures, impacts, joints, inventaire, index.
Indispensable en meublé : quantités + état + fonctionnement. C’est ce qui évite les discussions interminables sur un objet manquant.
Donne le contexte global, facilite les échanges à distance, utile en sinistre.
Anticipe les petites réparations et réduit les urgences (fuites lentes, joints, ventilation).
Documente l’étendue des dommages, structure les démarches d’assurance avec une chronologie claire et des preuves datées.
Cas fictif, construit à partir de situations typiques du plateau de la Croix-Rousse.
T2 meublé de 36 m², secteur Croix-Rousse / Hénon.
Location de 11 mois, puis changement de locataire.
Logement avec parquet ancien, salle d’eau compacte, cuisine linéaire.
Constats :
Sous évier : odeur légère, trace d’humidité ancienne au fond du meuble.
Salle d’eau : joint silicone en angle qui commence à se décoller.
Parquet séjour : micro-rayures diffuses (usage), plus une rayure 25 cm près de la table.
Inventaire : 1 verre manquant, poêle très rayée, télécommande TV avec capot abîmé.
Actions décidées (priorisées) :
Risque sinistre : reprendre siphon/joint et vérifier étanchéité sous évier.
Salle d’eau : refaire le joint silicone d’angle.
Inventaire : compléter le verre, remplacer la poêle.
Accès : vérifier clés/badges et les identifier.
Sol : description précise + photo horodatée de la rayure 25 cm.
Sous évier : photo horodatée sec après réparation.
Salle d’eau : photo des joints refaits.
Inventaire : quantités listées (verres, assiettes, couverts), appareils testés.
Accès : lot de clés photographié, quantité notée.
Effet immédiat : l’entrée verrouille les points sensibles (sol, étanchéité, inventaire).
Constats factuels :
Cuisine : four encrassé (dépôts visibles), crédence avec projections.
Mur chambre : 2 impacts (1-2 cm) près du bureau.
Parquet : pas d’aggravation nette au-delà de l’existant, sauf une marque 3 cm près du canapé.
Inventaire : OK, mais capot télécommande TV manquant.
Traitement :
Propreté : description ciblée (four, crédence) + photo si nécessaire.
Impacts : localisés, mesurés, comparés à l’entrée.
Inventaire : manquant acté clairement.
Le voisin du dessous signale une trace au plafond côté cuisine.
Réflexes :
Vérification sous évier : humidité retrouvée, suspicion de fuite lente.
Coupure d’eau, protection, photos horodatées (sous évier, arrivées d’eau, traces).
Démarches : contact Eau du Grand Lyon si nécessaire pour l’orientation sur urgence eau, puis déclaration d’assurance avec chronologie et photos prêtes.
Résultat : même si la cause exacte dépend d’une recherche de fuite, la partie preuves et dates est solide, ce qui accélère le traitement.
Croix-Rousse (plateau) : parquets, menuiseries anciennes, copropriétés, caves, rotations régulières.
Hénon : résidentiel, logements familiaux et annexes fréquentes.
Serin : logements variés, proximité des axes, attention aux accès et badges.
Limite Pentes : logements atypiques, ventilation à surveiller, traces d’humidité à documenter dès l’entrée.
