Un arrondissement dense, jeune et très locatif

Le 11e arrondissement reste l'un des secteurs les plus dynamiques de Paris en matière locative. Selon les données disponibles en 2026, le loyer de référence majoré pour un deux-pièces de 35 m² y est fixé autour de 32,40 €/m²/mois dans le cadre de l'encadrement des loyers parisien, un niveau qui le place dans la fourchette médiane de la capitale, ni parmi les arrondissements les plus chers (6e, 7e, 8e), ni parmi les plus abordables (19e, 20e).

Le 11e est administrativement découpé en quatre quartiers (Folie-Méricourt, Saint-Ambroise, La Roquette et Sainte-Marguerite), mais les habitants et professionnels du secteur utilisent plus volontiers des repères usuels : Bastille, Oberkampf, Charonne, Nation, Voltaire, République. Cette diversité de micro-quartiers n'est pas qu'une question de nom : elle correspond à des typologies de bâti, des âges d'immeuble et des usages locatifs sensiblement différents, ce qui a un impact direct sur la manière de conduire un état des lieux.

Les quatre quartiers du 11e, vus sous l'angle de l'état des lieux

Folie-Méricourt (secteur Oberkampf, Jean-Pierre Timbaud, République)

Né dans les années 1830 autour de l'ancien Canal Saint-Martin (aujourd'hui recouvert par les boulevards Richard-Lenoir et Jules Ferry), ce quartier conserve un patrimoine d'anciens ateliers et locaux artisanaux reconvertis en logements, ainsi que des immeubles plus classiques côté République. Ces reconversions impliquent des configurations parfois atypiques : verrières, mezzanines, hauteurs sous plafond variables, planchers industriels rénovés. Pour l'état des lieux, cela suppose d'être attentif à des éléments rarement standards : étanchéité des verrières, état des structures métalliques apparentes, qualité d'isolation de volumes industriels reconvertis.

Saint-Ambroise (autour du square Maurice-Gardette)

Quartier plus résidentiel et calme, avec un bâti haussmannien et faubourien assez homogène. Les états des lieux y rencontrent les problématiques classiques de l'immeuble ancien parisien : parquets anciens à motifs (point de Hongrie, bâtons rompus), moulures et corniches, simple vitrage encore fréquent sur cour comme sur rue.

La Roquette (secteur Bastille, Richard-Lenoir, rue de la Roquette)

Secteur très central et recherché, avec une rotation locative soutenue liée à la jeunesse de la population et à la proximité immédiate de Bastille. Le bâti y est globalement homogène et ancien (peu de constructions d'après-guerre), avec des immeubles de charme mais parfois des parties communes et caves plus anciennes nécessitant une vigilance particulière sur les annexes lors de l'état des lieux.

Sainte-Marguerite (secteur Faubourg Saint-Antoine, Nation, Ledru-Rollin)

Ancien quartier des ébénistes, où subsistent des cours, ateliers et passages caractéristiques du mobilier parisien. C'est aussi l'un des secteurs où l'on trouve le bâti le plus mixte du 11e, entre constructions industrielles réhabilitées et immeubles plus récents vers Nation. Les états des lieux y impliquent souvent de documenter des annexes spécifiques : ateliers attenants, courettes, dépendances issues de l'ancien usage artisanal du bâtiment.

Pourquoi un état des lieux précis compte particulièrement dans le 11e

Avec un encadrement des loyers strict et des loyers de référence qui varient selon l'époque de construction du bâtiment, la frontière entre usure normale et dégradation prend une importance financière directe : un désaccord sur l'état de sortie peut peser sur la restitution du dépôt de garantie, mais aussi sur la capacité du bailleur à relouer rapidement dans de bonnes conditions.

Exemple de calcul concret : pour un studio de 25 m² situé dans un immeuble construit avant 1946 dans le 11e, en location vide, le loyer de référence majoré tourne autour de 38 à 40 €/m² selon le secteur précis et l'arrêté préfectoral en vigueur, soit un loyer maximal d'environ 950 à 1 000 € hors charges. Si le bailleur affiche un loyer supérieur sans complément justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement, le locataire peut contester via la commission départementale de conciliation. Un état des lieux d'entrée précis et complet fait partie des éléments qui permettent, le cas échéant, de justifier un complément de loyer lié à des caractéristiques réelles et constatées (parquet d'origine en bon état, hauteur sous plafond, vue dégagée).

Dans le bâti ancien typique du 11e, les points de vigilance reviennent souvent aux mêmes endroits :

• Parquets anciens et leurs micro-rayures d'usage normal, à distinguer d'un dommage localisé
• Peintures sur moulures et corniches, dont la dégradation doit être documentée pièce par zone
• Menuiseries parfois vieillissantes (simple vitrage encore présent dans une partie du parc)
• Sanitaires rénovés par étapes successives, avec des écarts de finition d'une pièce à l'autre

Performance énergétique (DPE) et impact sur la location dans le 11e

Le 11e comporte une part significative d'immeubles anciens, ce qui rend la question du DPE particulièrement sensible pour les bailleurs du secteur. Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location ; l'interdiction sera étendue aux logements classés F en janvier 2028. Les biens F et G ne peuvent plus bénéficier d'un complément de loyer et subissent un gel locatif, même dans la limite du loyer de référence majoré. Pour un propriétaire du 11e, documenter précisément l'état des équipements (chauffage, fenêtres, isolation visible) lors de l'état des lieux peut s'avérer utile en complément du diagnostic réglementaire, notamment en cas de travaux de rénovation énergétique entre deux locataires.

Notre couverture du 11e et de l'Île-de-France

Constat'Expert s'appuie sur un réseau de prestataires partenaires qui couvre l'ensemble de Paris intra-muros et de la petite couronne, dont le 11e arrondissement. Cette organisation en réseau permet d'absorber les pics de demande propres aux périodes de forte rotation locative (rentrée universitaire, fins de bail estivales) tout en maintenant un délai d'intervention de 24 à 48h.

Chaque intervention suit le même standard de méthode, quel que soit le prestataire mobilisé : inspection pièce par pièce, photos horodatées, relevé des compteurs, et rapport numérique transmis rapidement.

Tarifs pour un état des lieux dans le 11e

Nos tarifs sont nationaux et s'appliquent donc également à Paris et au 11e arrondissement :

Pour les locations saisonnières (Airbnb et plateformes équivalentes, fréquentes dans les secteurs Bastille-Oberkampf), le Pack Sérénité à 220 € (jusqu'à T3) inclut l'état des lieux d'entrée et de sortie, la gestion des clés dans un rayon de 15 km, ainsi qu'une visite virtuelle.

Des options à la carte existent : récupération/remise des clés (+20 à +40 € selon distance et formule), visite virtuelle 360° seule (+60 €), rapport express sous 1h (+20 €), intervention en soirée après 21h30 (+15 % sur le total). Le détail complet est disponible sur notre page tarifs.

Ce qu'il faut prévoir avant un état des lieux dans le 11e

• Pour les immeubles anciens et reconvertis (Folie-Méricourt, Sainte-Marguerite) : vérifier l'accès aux annexes spécifiques (ateliers attenants, courettes, mezzanines) qui n'existent pas dans un immeuble standard
• Pour les meublés : un inventaire à jour est d'autant plus utile que la rotation est rapide, en particulier autour de Bastille et Oberkampf où la demande locative jeune et étudiante reste forte
• Pour les biens soumis à l'encadrement des loyers : conserver une trace de l'état du bien à chaque changement de locataire, utile en cas de contrôle ou de contestation du loyer
• Pour les logements classés F ou G : anticiper la question DPE avant toute relocation, le gel de loyer et l'interdiction progressive de mise en location s'appliquant strictement

FAQ - État des lieux dans le 11e arrondissement

Le 11e est-il concerné par l'encadrement des loyers ? Oui, comme l'ensemble de Paris intra-muros, le 11e est soumis à l'encadrement des loyers depuis 2019, avec un loyer de référence majoré fixé annuellement par arrêté préfectoral et variable selon le quartier et l'époque de construction.

Y a-t-il une différence d'état des lieux entre les quartiers du 11e ? La méthode reste la même, mais les points de vigilance changent selon le bâti : un ancien atelier reconverti à Folie-Méricourt ou Sainte-Marguerite présente des éléments différents d'un immeuble haussmannien classique à Saint-Ambroise ou La Roquette.

Intervenez-vous aussi pour les meublés touristiques dans le 11e ? Oui, via notre Pack Sérénité dédié aux locations saisonnières, incluant gestion des clés et visite virtuelle.

Un logement classé F ou G dans le 11e peut-il encore être loué ? Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les logements classés F seront concernés par cette interdiction à partir de janvier 2028. D'ici là, ils ne peuvent pas bénéficier de complément de loyer et sont soumis à un gel des loyers.

Quel délai pour une intervention dans le 11e ? 24 à 48h en standard, avec une option de rapport express sous 1h en supplément.

Le tarif est-il différent pour le 11e que pour le reste de Paris ? Non, notre grille tarifaire est nationale et identique pour tout Paris intra-muros et la petite couronne.

Peut-on demander un état des lieux contradictoire en cas de désaccord dans le 11e ? Oui, ce service est disponible partout en France, y compris dans le 11e, en cas de tension entre les parties ou de désaccord sur un précédent constat.

Les annexes (cave, atelier, courette) sont-elles incluses dans l'état des lieux ? Oui, toute annexe mentionnée au bail doit être inspectée et documentée au même titre que les pièces principales, ce qui est particulièrement pertinent dans les quartiers du 11e comportant d'anciens ateliers ou dépendances.

*Sources des données marché citées : Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP), arrêtés préfectoraux d'encadrement des loyers Paris 2026, ADEME (calendrier d'interdiction de location des logements F et G).